2025年の初め、マイアミのオフィス賃貸市場は2023年以来の最高の四半期を迎えましたが、その勢いは持続しませんでした。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、第2四半期の新規リース面積は454,000平方フィートに減少し、第1四半期の580,000平方フィートから100,000平方フィート以上の減少となりました。
この減速は、2024年が鈍化した賃貸年となる要因となった需用の低下の帰結です。パンデミックの期間中に発生した企業の移転の波は、いまだに減少し続けていると、オフィスのブローカーやアナリストは述べています。
サヴィルズの市場調査リーダー、アンドレア・デュケは、「南フロリダへの国際的な移転が減速していることが、需用の鈍化に繋がっています。それほど大きくはないものの、少し減少しています。」と述べました。
「まだ需用はありますが、移転があまりないため、開発者たちも需用がそれほど強くないことに気づき始めています。」
ブランカ商業不動産の四半期報告書によれば、更新を含む総リース活動は514,000平方フィートに落ち込み、年初の929,000平方フィートから減少しました。
この数字は、2022年のポストパンデミックの押し上げによって部分的にインフレしていた過去5年間の平均770,000平方フィートを下回っています。
需用が減少する一方で、家主の賃料引き上げの能力も低下しています。コリアーズの報告によれば、クラスAの提示賃料は第1四半期から0.3％減少しました。
コリアーズのスポークスマンによれば、これは2020年第1四半期以来初めての賃料減少です。この減少は、ブラジルの投資銀行バンコ・マスターが830ブリッケルでの残り27,000平方フィートをリースしたことに起因しています。
クッシュマンの報告によると、平均提示賃料は平方フィート当たり63ドルから63.39ドルにわずかに上昇しましたが、賃料は今後も上昇する見込みです。ただし、そのペースはより穏やかになると、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのシニアリサーチマネージャー、エリック・メッサーは述べています。
メッサーは、「家主は約15％の空室率を背景に、依然として交渉力を持っています。空室が増えることで家主が交渉力を失うとは考えられません。」と語りました。
しかし、現在建設中の物件はわずか500,000平方フィートで、今後の新たなスタートも少ないため、ニューヨークやシカゴに拠点を置く企業がサテライトオフィスを設立する際に、トロフィースペースが不足する可能性があります。
コリアーズの南フロリダシニアバイスプレジデント、ケビン・ゴンザレスは、「新たに市場に進出しようとする企業がここに来たとき、行く場所がないと、無理に新しい在庫をそろえることはできません。」と述べました。
「新しいビルを供給するのには4〜5年かかります。そのため、需用が最終的に消え去ってしまうことになります。」
最近の市場参入企業の多くは、第2四半期に自社のスペースを拡張しました。アマゾンは776,000平方フィートへ移転を控えてワインウッドプラザでのリースを増やし、ウーバーはマイアミ市場に2015年に入った後、3マイアミセントラルでのスペースを倍増させました。
ゴンザレスによると、J.P.モルガン、アップル、ブラックストーン、ゴールドマン・サックスなど、他の企業もマイアミのサブマーケットでの存在感を広げています。
「金融サービス業界の企業がここで急速に成長しているのを目にしています。」とゴンザレスは述べました。「建築家、プロフェッショナルサービス、会計事務所、コンサルティング企業など、これはマチュアマーケットに進化する際の現象です。」
しかし、依然として高まる不確実性があります。2025年の初め、ドナルド・トランプ大統領は「解放の日」関税政策を4月2日に発表し、価格への懸念や凍結された取引への不安が広がりました。
この政策はその後揺れ動き、現在は10％の基準が全般に適用され、来月にはより高いレベルが予定されています。
ゴンザレスは、関税の影響で活動の停滞や調整を目にしていないと語りましたが、それでも市場のファンダメンタルズに重くのしかかる要因であると述べています。
「選挙年の活動が遅れる要因は、不確実性です。それが将来の選挙結果にどう影響するのかという問題です。」とゴンザレスはダメージの大きさを強調しました。「過去数ヶ月間の大きなテーマは、関税に関する全ての動きが関与しています。不確実性は依然として存在しています。」
画像の出所：bisnow