ダラスの中心部では、オフィスの空室率が急増しており、ビジネスおよび地域リーダーたちが、犯罪とホームレス問題に対処し、労働者や住民を再び呼び戻すためのより良い治安を求めています。
2019年から2024年にかけて、ダウンタウンのオフィススペースの空室率は平均21.3%から27.1%へと急上昇しました。これは不動産情報会社のCoStarによるデータです。
老朽化した建物やアメニティや駐車場の不足が原因とされる一方、安全性への懸念、またはその認識がこの都市の歴史的なビジネス街から人々を遠ざけていると考える人もいます。
隣接するアップタウンでは、ダウンタウンに比べてかなり新しいビルが多く、家賃が高く、空室率は20%未満です。さらに、今後2年間で200万平方フィートのオフィススペースが供給される予定ですが、ダウンタウンではその数がゼロです。
ダウンタウンダラス社（DDI）によると、この地域の犯罪対策が行われれば、40億ドルの不動産価値が回復する可能性があります。
DDIが最近発表したボストンコンサルティンググループからの調査によると、コメリカタワーの価値は2010年以降11%減少し、ダラスで最も高い摩天楼であるバンク・オブ・アメリカプラザも1%減少しています。
また、2017年から2019年の間にダウンタウンの不動産は135億ドルの取引が行われましたが、2022年から2024年の間にこの数字は850億ドルへと減少し、37%の減少を示しています。
ダウンタウンの全体的な不動産価値は2010年以降4%上昇していますが、報告書は、たった一つの苦しむ物件が他の物件の価値に大きな影響を及ぼす可能性があることを警告しています。
金利上昇からくる経済的逆風も加わり、低い占有率に苦しむ物件を持つ地主たちは、リファイナンスの際にかなりの困難に直面する可能性があります。
公共安全の高コスト
ダラスファーマーズマーケットを管理するSpectrum PropertiesのCEOであるブライアン・バーガーセンは、周辺エリアに約400のアパートと10万平方フィートの小売スペースを所有しています。
彼によれば、ダウンタウンの公共安全は年間約75万ドルもかかっているとのことです。
『ダウンタウンの不動産所有者にとって最優先事項は安全とホームレス問題です。彼らはついにもっと積極的に取り組むようになってきましたが、それが必要だと思います。』とバーガーセンは言います。
彼は、オフィスのテナントが退去し続ける一方で、メイン、エルム、コマースストリートなどのダウンタウンの通り沿いの小売業者が引き続き取り組む新たな課題に直面するだろうと予測しています。
『ダウンタウンに多くの昼間の労働者がいないと、小売やレストランにはどうなるのか？公共駐車場はどうなるのか？それらの他の資産はどうなるのか？』と彼は疑問を呈しました。
現時点では、ダラスファーマーズマーケット周辺の小売センターには、多くのビジネスが依然として繁栄しているとのことです。
『メインストリートのジェイソンズデリとCVSがあります。CVSの売上は把握していませんが、どちらの店にとっても非常に重要であり、彼らの売上はそこでは非常に強いです。』と彼は述べました。
彼はまた、プラセラ.aiという位置情報とフットトラフィックデータソフトウェアを使用して、ファーマーズマーケットが年間約100万人の来訪者を一貫して追跡していると指摘しました。
2026 FIFAワールドカップやケイ・ベイリー・ハッチソン会議センターの改修といった今後のイベントが、ダウンタウン経済の活性化に貢献することを期待しています。
市場の二極化
隣接するアップタウンは、洗練されたダイニングや高級ショッピングのオプションが揃っており、インベスコ、バンク・オブ・アメリカ、ゴールドマン・サックス、デロイトといった企業をダウンタウンから引き離しています。
DDIの調査によると、アップタウンの不動産価値は2010年以降242%増加しています。
『ダウンタウンのビルは、アップタウンに比べてかなり大きくなっているため、高い空室率が見られます。そして、テナントが望むタイプのビルではありません。』とCoStarの市場分析ディレクター、ビル・キッチンズは説明します。
ダウンタウンのオフィスタワーは古く、レイアウトが時代遅れで、駐車場の制限があります。ダラスの15の最も高いタワーはすべて1954年から1987年の間に建設されました。
キッチンズによれば、アップタウンの価値提案は、その近隣がアメニティで満たされていることです。
『アップタウンは、新しさに焦点を当てており、小売の目的地としても興隆しており、歩きやすく、ダラス・フォートワース地域で最もアメニティが充実したオフィスビルのいくつかを有しています。』と彼は述べました。
ダウンタウンの懸念
DDIの報告書の結果は、同組織が市やダラス市民評議会とともに、経済的健康の低下を引き起こしていると考えられる公共の安全性の懸念に対処する行動を促しました。
例えば、DDIの報告書によれば、2019年から2023年の間にダウンタウンの犯罪は34%増加し、特に財産犯罪（強盗、盗難、破壊行為）が増加しています。
暴力犯罪（激しい攻撃、強盗、殺人）は3%減少していますが、犯罪のホットスポットは公園、広場、公共交通機関サービス、DARTやバスステーションの近くに集中しています。
DDIは、犯罪とホームレス問題に対処するため、ダウンタウンに追加で35人のダラス警察官を配置し、今年の夏には地域に中央指令所を設置することを計画しています。
『DDIは、ダウンタウンにおける十分な警備の必要性を長い間訴えてきましたが、最近になって募集と定着の増加により、市はより多くの警官を割り当てつつあります。我々は中心業務地区での警察の最高数に達しています。』とDDIの社長兼CEOであるジェニファー・スクリップスは語ります。
『今年の初めから、全体の犯罪は24%減少しており、非暴力犯罪は大幅に減少しています。』と彼女は付け加えました。
警察官の増員に加え、公共民間ダウンタウンイニシアティブは、ダウンタウンの公共空間での睡眠を禁止し、公共で寝ている人々をシェルターに移動させるといった取り組みを通じて、ダウンタウンのホームレス数を減らすことを目指しています。
DDIのリーダーたちは、こうした取り組みが活力を回復し、市が新しいアパートや公園への公共および民間の投資からの利益を得ることができるようになることを期待しています。
再投資のルネサンス
スクリップスは、ダウンタウン北部のアート地区を例に挙げ、その再投資がルネサンスをもたらしたと指摘しました。
レジェントプロパティーズのCEOであるエリック・フライスは、劣っているほぼすべてのダウンタウンのビルが逆風に直面していると言います。
2022年、レジェント社はトラメル・クロウセンターを購入しました。このアート地区にある120万平方フィートのオフィス建物は、前所有者のJPMorganによって1億3500万ドルで改修されました。
フライスは、このアート地区の建物は90%以上が占有されており、週のほとんどの労働日には80%が物理的に占有されています。
『クライド・ウォーレン・パークの長期的な影響が見られると思います。これはアート地区を独自のサブマーケットにしています。』と彼は述べました。
アート地区における大規模な建物改修プロジェクトには、トラメル・クロウセンター、JWマリオットホテル、1アーツプラザがあります。
スクリップスは、アート地区での投資の追い風となる犯罪の少なさを指摘します。なぜなら、そこにはホームレス支援サービスが少ないからです。
ダウンタウンの変貌
ダウンタウンの経済を再活性化するための他の長期的な取り組みも、より多くの公園や緑地を設けること、オフィススペースをアパートに転用することなどが含まれています。
『ダラスが国の中でオフィスから住宅への転換において最も先進的な市場の一つであることは、ダラスが持つ最大の資産の一つです。現時点でオフィスから住宅への転換率が高い市場はニューヨーク市だけです。』とフライスは述べました。
『また、テキサスへの人々の大規模な流入により、さらに多くの人々がダウンタウンの新しい、または新しく転用された住宅オプションに住むことを望むでしょう。』
ダウンタウンの人口は近年約15,000人に増加し、地区内のアパート数も10,000ユニットを超えました。
フライスは、住民が増えることで自然に犯罪が減少することを期待しています。
『多くの都市と同様に、ダウンタウンにはホームレス問題がありますが、これは素晴らしく対処されており、確実に改善してきました。』と彼は述べました。
『人々がそこに住むほど、レストランや小売業が増え、自主管理が促進されるため、地域はより安全になります。』
DDIのスポークスマンは、この組織が公共安全イニシアティブを引き続き監視し、収集した生活の質に関する指標は2024年の第4四半期以降改善傾向にあるとのことです。
『120日経過して、私たちは良い傾向が見られると信じており、良いフィードバックを得ています。』とスクリップスは述べました。
『大きな変化はないが、完璧ではありません。問題が解決するまで、簡単なことではないと言えます。』
画像の出所：dallasnews