ロサンゼルスのオフィスマーケットは、連邦政府にリースされた物件の影響を受けて新たに進化を遂げています。
Avison Youngが最近立ち上げたデータベース「Federal Property Pulse」によれば、2025年だけでロサンゼルス郡において一般サービス局（GSA）がリースしていた70,000平方フィート以上のスペースがキャンセルされました。
ワシントンD.C.を除くと、カリフォルニア州が全国で最大のキャンセル件数を抱えており、ロサンゼルスが同州でのキャンセルの21%を占めています。
ウィルミントン、ローランドハイツ、モントレーパーク、ブレントウッド、ダウンタウン、ミッドシティを含む複数の地域で、このキャンセルが影響を及ぼしており、対象となる機関は連邦高速道路局、米国食品医薬品局、自然資源保護局など多岐にわたります。
さらに、郡境から20マイルも離れていないベンチュラ郡でも2件のリースがキャンセルされており、これをロサンゼルス郡の物件と合わせると、地域全体でのリースキャンセル面積は100,000平方フィートを超えます。
インランドエンパイアやオレンジ郡のキャンセル面積は、それぞれ21,000平方フィートや26,000平方フィートとなっています。
「連邦政府は、世界で最も安定したテナントの1つでしたが、それが変わりました」と、Avison YoungのU.S.マルチファミリーおよびクライアントデータソリューション市場情勢を担当するグラント・ヘイズは述べています。
この変化は「DOGE（政府効率化省）」プロジェクトによって引き起こされたものと見られています。
Avison Youngは、DOGEがアメリカ全土での数多くのリース契約の終了に注目を集めたことを受けて、このトラッキングイニシアティブを始めました。このリース終了は、6月29日の時点で1億5500万ドルの節約につながるとされています。
トランプ大統領の政権以前から、連邦リースには変化が見られます。
ヘイズは2015年から2024年の間に、GSAの調達によるネット新需給が著しく減少した一方、GSAリースの更新率は61%増加したと指摘しています。
全体的に見ると「政府の賃貸面積は過去10年間で継続的に縮小しており」、ヘイズ氏はかつてジョーンズ・ラング・ラサールのGSAエ agency リースブローカーとしての経験を持っています。
しかし、2025年のキャンセル活動は、2016年以降の年間約100万平方フィートの徐々な減少を大きく上回っています。
7月1日の時点で、全国的に約600万平方フィートのリースがキャンセルされているとのことです。
「コロナウイルスパンデミック以来、世界は大きく変わったため、私たちは以前ほど多くのオフィススペースを必要としなくなっています…これはまた、連邦政府が節約する方法でもある」とヘイズ氏は言います。
キャンセル済みリースは、今後のキャンセルの兆しともなります。
Federal Property Pulseの一環として、どの種類のリースが終了したか、そして今後終了する可能性のあるリースの数も追跡しています。
ロサンゼルスとオレンジ郡、インランドエンパイアを見ていると、キャンセルされたリースの90%がソフトタームであり、近い将来ソフトタームとなる予定です。
ソフトタームとは、リースが指定された期間保持された後、いつでもキャンセルできることを意味し、ホールドオーバーはGSAがリース期限を過ぎてスペースを使用していることを指します。
ソフトタームのリースや近い将来ソフトタームになるリースの数は、「非常に厳しい」とハリー・クラフ、Avison Youngの社長は述べています。
ソフトタームのリースや終了期限が迫っているリースをトラッキングすることで、今後のキャンセルを予測することが可能です。
クラフは、「これにより、連邦規模の密度が高い都市での状況を理解し、物語を形成することができます」と付け加えました。
「私たちは、すべての市場でこれを追跡しており、ロサンゼルスには重要な連邦のプレゼンスがあります。」
今後の連邦リースキャンセルに関するデータによれば、ロサンゼルスは1.1百万平方フィートで11位にランクされています。
この多くのスペースはクラスBおよびクラスCオフィスであるとヘイズ氏は述べています。
「現在アクティブなリースの数が増えており、リースの期限が近づいています」とヘイズ氏は述べました。
政府のコスト削減に加えて、リースの終了は在宅勤務モデルの影響にも関係しています。
ロサンゼルスでもパンデミック以降、このトレンドが見られています。
2019年第4四半期、ダウンタウンL.A.のオフィスマーケットは全体的な空き率が14%でしたが、今年の第1四半期には34%に達しています。
クラフ氏は、これら連邦のキャンセルが、ロサンゼルスのようなオフィスが重要な市場に与える影響が大きいと指摘します。
「これは確実に空き率に影響を及ぼし、その結果をどのようにするかに関する意思決定が行われるでしょう」とクラフ氏は述べました。
「連邦リース物件の所有者、競争相手、占有者、または投資家の視点からも、これは市場にとって非常に重要な要素です。」
リースがキャンセルされた場合、テナントの退去には通常6ヶ月から1年の時間がかかります。
「そのスペースが解放されると、ますます空きが増え、市場に可用性が生まれますが、同時にコンバージョンや取得の機会も増えます。このオフィス資産の取得は、大幅なディスカウントで行われるかもしれません。」
ヘイズ氏は、キャンセルされたリースの大半が「手頃で利用しやすいオフィススペース」であると述べています。
このように、ワシントンD.C.で見ている現象—人々が少ないコストでこれらの建物を買い上げ、最小の改装を行い、競争力のある賃料を提供すること—がロサンゼルスでも再現できる可能性があります。
ロサンゼルスのノースマーケットの管理ディレクター、ジェフ・ベンソンは、これらリースキャンセルの短期的および長期的な影響について語ります。
短期的には「ミニマルダウンサイド」を予測しており、既存の「低品質のオフィスビルの空白」のためです。
「連邦リースは、すでに悪化した市場に空きスペースを残すだけです。」と彼は述べました。
中期的および長期的には、影響は一般的にポジティブである可能性があり、コンバージョンは地域の活性化と混合用途の活力を促進すると考えられます。
ロサンゼルスの状況では、余剰のオフィススペースと住宅不足の組み合わせにより、これら連邦リースのキャンセルを住宅に転用できるかという疑問が生じます。
その答えは、コストと地元政府との協力のしやすさに依存しています。
ロサンゼルスでは、どちらの要素も理想的とは言えず、高い不動産コストと長い承認プロセスが問題とされています。
住宅プロパティに適合させるための配管や電気システムのアップグレード、ゾーニングの変更はさらなるハードルを作ります。
ロサンゼルス市は歴史的に商業から住宅へのゾーニング変更に反対してきました。
それでも、ロサンゼルスでの連邦リースキャンセルが発生した場所を見てみると、すべての物件が手頃な住宅に適しているとベンソン氏は言いましたが、実行できるかどうかには多くの「もし」があると述べています。
代わりに、彼はロサンゼルスのランドスケープで、既存の住宅を手頃な価格に転換する機会があると考えています。
「過剰なコストで新たなプロダクトを開発するのではなく、むしろ収入の観点から適格なテナントを持つ既存のプロダクトに焦点を当てるべきだ。」とベンソン氏は述べました。
「このプロセスははるかに負担が少なく、コストも大幅に低下し、地元のロサンゼルス住民を保護し、民間セクターと公的セクターの双方に相互の利益をもたらします。
画像の出所：labusinessjournal