サンディエゴ郡の住民のほぼ半数が賃貸者であるため、最新の法律を把握するのは難しいことがあります。
ペット賃、ゴミ手数料、賃貸者保険に関する質問は、サンディエゴ郡で約48％の賃貸家庭が直面する生活の表面に触れるものです。
統計によると、サンディエゴ郡は全国で4番目に賃貸者が多い地域であり、サンノゼ地域（52％）、ロサンゼルスおよびオレンジ郡地域（51％）、そしてニューヨーク（49％）に次いでいます。
リーガルエイド社会の副所長である弁護士ギルバート・ベラ氏は、違法な追加料金が増加していることを指摘しています。
2020年以降、カリフォルニア州の家主は、いくつかの例外を除いて、年間10％を超えて家賃を引き上げることを制限されています。
家主も迷惑な借主から保護される必要がありますが、悪質な家主に対抗するために、賃貸者も賃貸法をナビゲートする際に追加の助けが必要になることがよくあります。
サンディエゴ・ユニオン・トリビューンは、最近読者から寄せられた主要な質問を取り上げました。
これらの質問と回答は、30日を超える賃貸契約に適用されます。
短期賃貸は異なる規則に従っています。
まず、家主はゴミ収集の料金を請求することができるでしょうか？
はい、ゴミ収集に伴う料金の請求は合法です。
サンディエゴ市は数十年にわたり無料で提供していたゴミ収集サービスに対して、最近料金を請求することを決定しました。
すべての種類の賃貸物件は請求することができ、これまで請求していた物件も含まれます。
アパート専門家のルシンダ・リリー氏によると、単身家屋（州の家賃制限の対象外）の家主は、月額料金をすぐに賃貸者に転嫁する可能性が高いといいます。
しかし、彼女は、どれほどの家主がコストを転嫁していないかを見積もることがほぼ不可能であると述べています。
彼女は、初めてこの変更について知らない家主と多く話をしてきたと述べています。
大きなアパートタワーや複合施設では、すでに大きなゴミ箱のための契約を持っていることがほぼ確実であり、それに基づいて料金が設定されています。
リリー氏は、4〜5ユニットの小さな複合施設では、ゴミ収集料金が課される場合、より複雑な状況に直面する可能性があると指摘しています。
これらの施設は、家賃の増加を制限する州法AB 1482の対象となるため、ゴミ収集料金を請求することが、月額家賃に加算されるという法的な議論に直面する可能性があります。
そのため、リリー氏は、予定している家賃の引き上げを制限しつつ、ゴミ収集料金を含めるなど、創造的な計算を行う必要があるかもしれないと述べています。
次に、家主は何のサービスに対して料金を請求することができるのでしょうか？
家主は、景観、メンテナンス、セキュリティなどのアメニティやサービスに対して料金を請求することができます。
テナントの権利を専門とする弁護士であるマーク・ウィザム氏は、特にアメニティが豊富な賃貸住宅において、テナントは使用しないもの、たとえば会議室の利用に対して料金を請求されることがあると述べています。
入居前に、テナントは開示内容を注意深く読み、契約する内容を理解することが重要です。
ただし、禁止されているユーティリティ料金もあります。
隣人のガスや電気を負担させられることは許可されていません。
ウィザム氏は、家主が実際に賃貸しているユニットのガスと電気に対してのみ料金を請求できることが一般的であると指摘しています。
これは、家主が不正に設置した賃貸物件、たとえばガレージや二世帯住宅、バックヤードの構造物に関する状況でしばしば見られます。
家主はペット料金を請求できるのでしょうか？
はい、しかし少し複雑になるかもしれません。
家主は“ペット賃”を請求できますが、ペットデポジットに関しては法的な問題が生じる可能性があります。
ペット賃は合法ですが、ペットセキュリティーデポジットが課される場合は、違法と見なされることがあるため、家主はこれを避けた方が良いでしょう。
ペット賃は合法ですが、加えてペットセキュリティデポジットが課されると、それは違法と見なされる可能性があります。
ベラ氏は、これらは両方ともペットの損耗や摩耗に対する補償として求められているため、家主はどちらか一方を選ばなければならないと述べています。
過去の記事において、家主がペットデポジットを返金不可と主張した事例が紹介されていますが、これは違法です。
カリフォルニア州法では、家主が物件への損害に対して保護する目的で請求する料金は、法的に、返金可能なセキュリティデポジットとして扱われるべきです。
一般的に、住宅専門家は、家主がペット賃を使用することを推奨しています。
賃貸者保険を求められることはあるのでしょうか？
はい、これは過去10年で一般的になっています。
賃貸者保険は州法で義務付けられていませんが、家主は保険を持っていること、そしてその詳細をリースに明記することを要求することができます。
ベラ氏は、賃貸者保険は有益であると述べています。
たとえば、パイプが破れて、家主の過失によるものではない場合、賃貸者の物品が損傷する場合、家主からお金を取るのが難しいことがあり、個人の租賃保険でそれを回避できます。
リリー氏は、すべての家主が賃貸者保険を要求するわけではないが、どの程度の家主が要求するかを把握するのは難しいと述べています。
ベラ氏は、賃貸者が保険を取得したが、リースに署名した後にキャンセルした場合の要件が明確でないと述べています。
彼は、賃貸者保険を保持しないことが家賃契約違反となり、賃貸者を立ち退かせる十分な理由とはならないという裁判所の判決があると指摘しています。
カリフォルニア州における賃貸者保険の平均月額保険料は約15ドルです。
駐車場の料金を請求されることはあるのでしょうか？
はい、これは一般的であり、都市や郡の計画者から推奨されています。
駐車場の料金は「賃貸物件から切り離す」べきだというのが公式の見解です。
これにより、車を持たないことを希望する人はそれに対して料金を支払う必要がありません。
ベラ氏は、カリフォルニア州の賃貸者には駐車場が法的に権利として与えられないため、駐車場に料金が請求されることは一般的だと述べています。
入居した際の駐車ルールの可用性や施行状況を確認することが重要です。
特に、支払い済みの指定駐車場において、別のテナントやゲストがあなたの指定されたスペースに駐車した場合、誰が負担するかを確認するべきです。
もしあなたが別のスペースに駐車して、牽引された場合、誰がその費用を負担するのかは、相手側と確認する必要があります。
この点について、テナントが物件管理者に苦情を申し立てることができるかもしれませんが、彼らはそれが入居者と牽引会社の間の問題だと言うかもしれません。
この状況は、非常に頭痛の種になる可能性があります。
申請手数料に上限はあるのでしょうか？
はい、カリフォルニア州の法律において、賃貸を申し込む人に対して、約65ドルを超える料金を請求することはできません。
この料金はインフレに連動しており、申請者を選考するための実際の費用を超えることはできません。
これには、第三者の信用調査、立退き報告書、申請の処理および参照確認にかかる時間が含まれます。
申請者は自分のクレジットレポートを提供することもできますが、家主はそれを受け入れる義務はありません。
家主は何か月分の家賃をセキュリティーデポジットとして要求できますか？
ほとんどの場合、最大1か月分の家賃が上限となります。
ただし、「住宅用賃貸物件を2棟以下所有し、賃貸可能なユニットが合計で4ユニット以下である小規模な家主」に特例があります。
この場合、2か月分の家賃を請求できます。
賃貸者が直面している違法な料金の例としては、どのようなものがありますか？
一部の賃貸者は、初月の家賃、セキュリティーデポジット、申請費用に加えて、返金不可の「処理手数料」を課されることがあります。
ベラ氏は、処理手数料は違法であると述べています。
州法では、賃貸者が支払う手数料は、申請手数料を除いては返金可能と見なされます。
また、処理手数料がセキュリティーデポジットの上に課されることは、昨夏に施行された州法に違反する可能性があります。
この法律では、ほとんどの場合、セキュリティーデポジットは1か月の家賃を超えてはならず、処理手数料がその金額を超えさせる可能性があります。
さらに、月額の害虫駆除料金に注意する必要があります。
これは違法です。ベラ氏は、害虫駆除の費用は家主の法的義務として賃貸物件を居住可能にするために支出されるべきものであると述べています。
家主は喫煙を禁止することができるのでしょうか？
カリフォルニア州ではタバコやマリファナの喫煙が合法ですが、家主は喫煙を制限することができ、その理由は主に隣人を受動喫煙から保護するためです。
この禁止は共用エリアや物件内のどこにでも及ぶ可能性があります。
たとえ入居者が処方箋を持っていても、マリファナの喫煙が制限されることもあります。
サンディエゴ郡によるオンラインで公開されているテナント向けのガイドでは、火災を防止するために喫煙の禁止を推奨しています。
家主は、何の通知もなく契約内容を変更することはできるのでしょうか？
ウィザム氏は、家主がリースの条件や規約を変更する際には通知を行う必要があると述べています。
テキストメッセージ、メール、音声メッセージ、または会話での変更通知は無効です。
AB 1482は、家賃の引き上げに関する通知の規則を定めています。
家賃を10％かそれ以下に引き上げるためには、家主は少なくとも30日前に通知を行う必要があります。
家主は、追加料金の変更（例えばゴミや駐車）を行う際には、適切な通知をした上で、それが違法な家賃引き上げに該当しない限り、実施することができます。
月々のテナントに対して、ゴミ収集や駐車料金のような変更があった場合には、30日以上の通知が必要です。
賃貸者は、自分の家主が法律を破っていると思う場合、何ができるのでしょうか？
もし賃貸者が家主に求められた料金が違法であると疑う場合、ウィザム氏は迅速に法律相談を受けて行動を決定することが重要だと述べています。
新たな料金や変更に対して、異議を申し立てる前に長い期間支払いを続けるほど、家主が「あなたはこの変更に同意した」と主張するのが容易になります。
専門家たちは、入居時に新たなアパートの写真をたくさん撮っておくことを推奨しています。
これは、家主が費用を請求しようとする際の証拠となるからです。
レッドフィンのブログは、6月初旬に新しいガイドを公開し、引っ越し時のチェックリストを作成し、損傷の有無を記録して、家主と賃貸者が共同で確認することを推奨しています。
さらに、リーガルエイド社会は、低所得や脆弱な個人や家族に支援を提供しています。
裕福な賃貸者であっても、同社会のウェブサイトには賃貸法律に関する便利なツールが多数掲載されています。
参照リンク: https://www.lassd.org/
画像の出所：sandiegouniontribune