ワシントンD.C.のメイヤー、マリュール・バウザーは、最近の高層ビルに住む多くの賃借人に対し、他のテナントよりも少ない保護を提供することを提案しています。
それが、彼女が提案した「近隣、テナント、そして家主への期待の再バランス（RENTAL）法案」です。
今年2月に導入されたこの法案は、市場価格の建物や大規模に改修された建物に住む34,000以上のテナントの長年の権利を廃止することを目的としています。
この法案により、影響を受けるテナントはさらに多くなる可能性があります。
適用除外の条件として、建物は過去25年の間に建設または改修されており、51％以上のユニットが地域の中央値収入の80％以上である必要があります。
これにより、古い賃貸統制物件を含む多くの建物に影響を及ぼす可能性があります。
バウザー氏は、新しい大規模建物に住む市場価格の（おそらく富裕層の）テナントが、所有者が建物を売却しようとする際の先購入権を行使しないことが多いため、これらの権利を取り除くことができると主張しています。
この改正により、地域の新たな住宅建設を刺激できるとバウザー氏は述べています。
計画開発担当副市長のニナ・アルバート氏は、メールを通じて、法案はプログラムの現代化を目指しており、手頃な価格の住宅を保護し、追放を防ぐことを目的としていると述べています。
「地区の住宅システムは深刻な財政的危機に直面しています。」とアルバート氏は語ります。
「行動を起こさなければ、将来新しい住宅を創出する能力を失うだけでなく、既存の手頃な価格の住宅や、DCを全国的な住宅生産のリーダーにした投資の喪失もリスクとなります。」
アット・ラージ市議のロバート・ホワイト氏は、新しく建設された物件または大規模に改修された物件に対する15年の一律の免除を支持する意向を示しており、ナビーヤード、ノーマ、ワーフなどの地域で一気にTOPAの権利を消失させる可能性があります。
地元シンクタンクDCポリシーセンターの分析によると、新しい建物はTOPA取引の5.4％、テナント協会の形成の3.7％を占めています。
同センターは、バウザー氏の提案する免除は、 TOPAが効果的に手頃な価格を創出または維持する可能性が低い市場価格の建物にだけ影響する可能性があると主張しています。
しかし、テナントとテナント擁護者はその見解に異を唱えています。
TOPAに関する議論の多くが手頃な価格の住宅に焦点を当てている一方で、2000ユニットを超える6つの大規模市場価格ビルのテナントへのインタビューは、TOPAの権利が単に手頃な価格を保存する以上の利益を提供していることを示しています。
市紙の取材に応じたテナントたちは、TOPAを安全性、タイムリーな修理、さらには所有権や管理者への発言権を持つための重要なツールと見なしています。
高級賃貸料の最上位を支払える人々でも、急激な家賃値上げや隠れた手数料の脅威に直面することがありますが、TOPAの恩恵を感じています。
これらの建物におけるテナント協会は、家賃の値上げ制限、手頃な価格契約の強化、建物の状況の改善を交渉で成功に導いてきました。
テナントが組織を作ること自体が、より大きなコミュニティを形成し、権利についての情報をよりよく理解することにつながります。
「TOPAは基本的な権利です。」とメリーランド大学の教授で、同校のスマートグロース国家センターのディレクターであるキャサリン・ハウエル氏は述べています。
「それは投票のようなものです。あなたの投票は何かに影響を与えないからといって、その権利を奪うことはありません。」
テナントの権利を守るための戦いは、個人的なものでもあります。
ナビーヤードの266ユニットを持つオニキスのテナント協会の会長であるローラ・デ・ヤーガー氏は、TOPAが住民に力を与えた重要な要素であると語ります。
「2013年からこの建物に住んでいますが、引っ越したくないです。」と彼女は述べ、彼女に共感する近隣住民も多く、家賃の支払いにバウチャーを利用していると言います。
市長のオフィスは、新しい混合所得の建物に対して免除の判断を下す役割をDC住宅コミュニティ開発局に委ねるとしています。
そこではテナントと家賃の情報、建物の年齢などがレビューされます。
免除証明の有効期限は1年です。
デ・ヤーガー氏は、開発業者が富裕で移動性のある個人のための建物を想定していると言います。
「価格で競う代わりに、このような信じられないほどのアメニティー、例えばボウリング場のようなもので競います。」
彼女は、現在多くの人が建物を埋められない場合、負担や負債を負う必要があると言います。
デ・ヤーガー氏は過去10年間に複数回TOPAの権利を行使した経験があり、「それは投資に悪影響を与えるとは考えない」と述べています。
「2013年に何もなかったころにここに引っ越しました。今窓の外を見ると、TOPAで建てられた多くの建物が見えます。」と彼女は言います。
603ユニットを持つゲイル・エキントンのテナントたちは、TOPAを利用することで、ワシントン・ハウジング・イニシアティブとジョナサン・ローズ・カンパニーズのパートナーシップとの間で重要な条件を交渉することができました。
もともとの所有者であるJBGスミスからの管理が不満だった元テナント協会の会長、ジョナサン・ゴールド氏は、TOPAプロセスに参加する意欲に火をつけました。
住民協会は、家賃の永久3％増加の上限を確保する契約に成功し、所有者が物件の大部分を手頃な価格で維持するという約束を法的に実施する権利も得ました。
公的援助プログラムから直接資金を受けたプロジェクトとは異なり、一般的に私的な価格の合意は公的な透明性が欠如し、私的な監視の対象に過ぎません。
ゲイル・エキントンには48の公的資金援助のユニットがあるため、DHCDの管理下に置かれます。
交渉された契約により、テナントたちには重要な発言権が提供されました。
手頃な価格に計上されたユニットの半数以上を利用するためにTOPAを使用したにもかかわらず、ゲイル・エキントンのテナントたちは、RENTAL法の下でTOPAの権利を失う可能性に直面しています。
バウザー氏は、手頃な価格の契約がある建物も免除されると理由を述べています。
「市場価格の新しい建物が半数以上のユニットを手頃な価格に変換した場合、その物件はもはや市場価格ではないので、法の適用から除外されることになります。」
テナントゴールド氏は、「家賃貸主は開発者に対抗することができません。」と述べ、TOPAの権利を失うことは、「新しい所有者の気まぐれにさらされる非常に危険な位置に入ることになる。」と述べています。
新しい建物とその価格をめぐるコミュニティ維持への想いは、タラ・コーリー氏からも強調されています。
212ユニットのロリー・グランドのテナント協会の会長であるコーリー氏は、彼女の近隣住民と作り上げたコミュニティを失いたくないと語ります。
「これは長く住んでいる人たちのコミュニティです。」と彼女は言います。
「安定した住居を見つけるという共通の利害があります。」
コーリー氏は、この地域への個人的なつながりを強調しています。
彼女は、自転車専用レーンや食料品店の位置を知っており、犬の獣医へのアクセスも比較的簡単であり、ノーマ地域がとても気に入っていると語ります。
「地区には地域ごとに多くのキャラクターがあります。人々は、自分たちがどこに住みたいかをその地域の特徴に基づいて選びます。」と彼女は付け加えます。
アンドリュー・フレンケル氏は、132ユニットのAVA on Hに住んでいます。
「この建物の所有者が誰であったとしても気にしない。」と彼は言います。「私が気にするのは、経済的に安全に住む権利が守られることだけです。」
彼の建物は現在TOPAプロセスを進めており、家賃の上限がテナントたちの要求の最上位にあります。
「家賃の上限に反対する人はいないと思います。富裕層でも、貧困層でも。」と彼は言います。
「最近、毎週ほぼ200ドルを食料に使う必要があるため、住む場所を見つけるのが難しいです。」
現在、潜在的な買い手は、家賃の上限を設けないことに抵抗を示していますが、その他の要点ではテナントと交渉に応じています。
テナント協会の会長であるブライアン・マーシャル氏は、ボードの手頃な価格への献身を強調し、低所得のテナントには、ボードの席のほぼ半分がバウチャー保有者に恒久的に提供されることを保証しています。
AVA on Hの買い手はこれまで、家賃の上限を設ける条件を拒否し続けていますが、テナントたちに対して彼らのTOPAの権利を譲る見返りに1,000ドルを支払う提案をしています。
市紙で話した他のテナントたちも、同様の現金オファーがテナントの要求ではなく、買い手から生じたものであることが多いと述べています。
そして一部の買い手は、機密保持契約を要求しており、これにより開発者はテナントたちが過剰な買収を求めていると主張しても、反論の恐れなしにその主張を続けることが可能となります。
DCポリシーセンターの分析によれば、TOPAの買収支払いは、売買が進む前に住宅投資家に最大100,000ドルのコストがかかることがありますが、テナントたちが市紙に話した大規模建物のテナントたちによると、実際の支払いは約1,000ドルから5,000ドルとされています。
AVA on Hにとっては、購入価格が3,600万ドルである中、テナント1人当たり1,000ドルは、総取引の半パーセントに過ぎません。
TOPAには限界があります。
例えば、破産に陥った建物は、テナントのTOPAの権利をトリガーすることなく売却することができます。
昨年12月、オニキスの所有者は、COVID-19パンデミック及びワシントンD.C.のバウチャープログラムの影響を受け「物件の成功した運営に対する打撃」として破産を申請しました。
新たな所有者の下で、デ・ヤーガー氏の建物は、違法な価格操作の疑惑やBBBの苦情の歴史を持つRPM Livingによって管理されています。
デ・ヤーガー氏はすでにその挑戦を目の当たりにすることになりました。
新しい管理者は、テナントに対し、賃料の支払いを現地オフィスではなくフロリダのP.O.ボックスに送るよう指示していますが、これは彼女の高齢で低所得な近隣住民に負担をかけることを恐れています。
「これらの新しい方針は、バウチャー保有者がここに住み続けるのをさらに難しくすることを意図しているかもしれません。」とデ・ヤーガー氏は述べています。
それでも、デ・ヤーガー氏は楽観的です。
彼女は、家賃の支払いが月の3日を過ぎて遅れる場合、10％の遅延料金を求めるという管理の新しいサインが掲示されると、「それは不法である」と近隣住民が即座に認識したことを語ります。
「私はとても誇りに思っていました。」と彼女は振り返ります。「今、私のテナントはそのようなサインを見て、‘それは違法だ！’と言えるのです。」
画像の出所：washingtoncitypaper