シアトルでは、アクセサリー住居ユニット（ADU）の建設がより容易になりました。 5月に可決された新法が昨日発効しました。
この改革の影響は短命かもしれませんが、市は今後数ヵ月で中層住宅の改革を全市にわたって導入する予定です。 これにより、他の住宅形態がより望ましくなる可能性があります。
それでも、ADUの改革はシアトルが州の指令に従って、ほとんどの土地でADUの建設を容易にするのに役立ちます。
ブルース・ハレル市長は、ADUを「緊急」な住宅の手ごろさの問題に取り組む彼の agenda の重要な要素と呼びました。彼は昨年9月にこの法律を発表した際に、「シアトルの喫緊の住宅の手ごろさを確保するためには、全体の生産を増加させるだけでなく、利用可能な住宅の多様性を増すことが必要です。」と声明を発表しました。
「ADUは、住宅不足に対処し、初めての住宅購入者や多世代生活、高齢者向けの住居、所有者の経済的安定を実現する効率的で持続可能な選択肢として、我々の One Seattle Housing Agenda の重要な要素です。」と続けました。
ハレル市長の事務所は、州の期限に間に合うように変更を施行できることを期待していましたが、提案の可決には結果的に8ヵ月かかりました。 その結果、改正の規定は、州の期限の最終日である6月末前日までに施行されました。
2023年の州全体の住宅改革の一環として可決されたこの法律は、ハウスビル1337によって市にADUの規制を緩和するよう圧迫しています。 ほとんどのピュージェットサウンド地域の市もシアトルと同じ期限に直面しています。
多くのケースで、州は主要な交通機関の停留所から四分の一マイル以内の新しいADUに対して駐車義務を禁止しています。 シアトルは2019年にADUのオフストリート駐車要件を取り除いていましたが、多くの他の管轄区域は規制を見直す必要があります。
新しいADU改革の中身
シアトルの新規定の下では、附属および独立したアクセサリー住居ユニットが、単世帯住宅が許可されるすべてのゾーンで許可され、同じ敷地に主住宅がある場合、最大2つのADUを許可します。 これは、近隣居住地区（NR）ゾーンを除いて、許可されるADUの数のわずかな増加です。
ほとんどのADU規制は、章に分散しているのではなく、都市の土地利用コードの単一のセクションに統合されました。 新しい法律は、ADUの建設を促すさまざまな規定を提供しています。
ADUの構成は、これまで以上に柔軟性があり、ADUがAttachedまたはDetachedとして、または2つのDetachedアクセサリー住居ユニット（DADU）が名目的に二重居住を形成する場合に独立した構造に配置できるようになります。
親敷地にDADUがある場合、ユニットロットの分割が可能になります。 DADUは、その関連する主住宅と同じユニットロット内に位置する必要があります。
ADUの高さ制限は、NRおよび住宅小ロット（RSL）ゾーンで32フィートに引き上げられることになりました。 これは、これらのゾーンでの現在の最高制限18フィートを著しく上回ります。
また、密集住宅地区での高さ制限も32フィートに引き上げられ、20フィートからの引き上げです。 その他のゾーンのADUの高さ制限は、一般的に40フィート以上になります。
ADUの最大地上床面積は1,000平方フィートとなります。 これはNRおよびRSLゾーンでの現在の条件と同じです。 密集住宅ゾーンの場合、これにより最大許可床面積が350平方フィート増やされます。 さらに、すでにある主住宅の空間をコンバージョンする場合、すべてのゾーンで最大床面積制限を超えることができるようになります。
ADUの出入口の位置制限や外階段の制限が適用されなくなります。
NRおよびRSLゾーンに存在する好意的なコンバージョン規定がすべてのゾーンに適用され、開発基準に適合しない既存の付属構造物をADUに転用および拡張するのが容易になります。
ストリート改善要件は、ADUの作成には適用されず、施工に伴い既存の舗装道路や歩道を切り取りリプレースする必要がある場合を除きます。
中層住宅改革が規則を改正する可能性
ただし、一時的な中層住宅法は、新しいADU規制にいくつかの変更を加えました。 可決された法律の下では、ADUがNRおよびRSLゾーンの密度のための居住単位としてカウントされ、多世帯ゾーンでの軽減規範区域とデザイン基準の対象となります。
シアトルの一時的な中層住宅法は、州の締切に間に合うように市が奮闘した結果生まれました。これは外部の法的異議申し立てやハレル政権内で計画を練り上げることに関する内部の遅延によるものでした。中層住宅改革の州の締切も同様に2023年のハウスビル1110の初めに設定されていました。
市は、住宅供給の確実性を高めるために、近隣住宅ゾーンにおける建設者に再び迅速に戻ることを約束しています。 現在NRとして区分されるいくつかのブロックは、来年、より高い密度のゾーニングデザインに変わる予定です。
中層住宅専用の恒久的な法律は今秋の採択が予定されており、ADUの法律にさらに変更を加える予定です。 重要な変更は、すべての敷地において主住宅がいくつ存在するかにかかわらず、最大2つのADUの許可に制限することと、密度制限のあるすべてのゾーンでADUを居住ユニットとして数えることになるでしょう。
提案された他の変化として、建設間隔制限を撤廃することで、DADUを主住宅からさらに遠くに設定することができるかもしれません。
ただし、恒久的な法律は、ADU規制を単純化し、主住宅が従う基本的な規制（高さ制限、ロットのカバレッジ、床面積比（FAR）、およびセットバックなど）を適用することになります。 これは、ADUにとって有利な規則を保持または追加しますが、他の中層住宅タイプよりも魅力的ではなくなる可能性があります。
ドラフト法律は、州の改革に続き、ADUの地上床面積制限を1,000平方フィートに設定することを維持しています。 これは各市が設定することができる最小ADUのサイズ制限です。
ADUの改革と残る障害
この改革は、シアトルがADUの生産を促進しようとした長い物語の最新の章です。
2019年、シアトル市議会は、ADUがNRゾーンのほぼすべての土地に許可される画期的な法律を可決しました。これには、DADUの大きさを拡大する新たな許可や、1つの敷地に最大2つのADUを許可することが含まれています。 この法律の実施プロセスは数年かかり、元市議会員のマイク・オブライエンが2016年に提案したものです。 市民団体による法的異議申し立てが施行を遅らせましたが、それは皮肉にもADU規則のより広範な改革を促進する結果となりました。
2020年には、シティはADU構築を簡素化し、より魅力的にするために「ADUniverse」という事前承認デザインのウェブページを立ち上げるという第二段階のADU改革を行いました。 ユニークな敷地条件（樹木、傾斜など）は、一般的なデザインの使用が建築家を雇う必要を軽減することができる範囲を制限しています。
シアトルの2019年ADU改革は、許可と生産を促進することに成功しましたが、万能ではありませんでした。 シティは、高金利がモメンタムを鈍化させた要因の一つであると指摘しました。
「市の計画および開発局（OPCD）の最近の分析によると、2023年のADU許可数は987件で、2018年の許可数と比べて4倍に増加しています。」と市長の事務所は9月に述べました。 しかし、ADUの許可申請は2023年の同時期に前の年と比較して約40%減少しています。 高金利が20年ぶりのピークに達しているためです。
新しいインセンティブは、ADUの建設をより実現可能にするために規制の障壁を取り除くものであるとし、市の建築コード、短期賃貸コード、樹木コードに従っているとしています。
建築許可取得がより明確になったとしても、高い規制コストは大きな障害のままです。
新しいADU条例は、交通改善に関するコストを削減しようとしていますが、高い公共料金の接続費用は依然として障害とされています。 これらの手数料は、小規模な建設者にとってはより負担が大きく、資本が豊富な大規模な建設者よりもプロジェクトの実現性を損なう可能性が高いです。
上昇しているコストと予想外の手数料が、ADU許可を取得した住宅所有者が実際に前進することを躊躇している傾向を引き起こしているようです。 2017年から2021年の間にシアトルに提出されたADU許可のうち、完成した建物はわずか37%に過ぎなかったと、ADU構築を支援するプラットフォーム「Cottage」の創設者アレックス・ザルネツキは2023年に報告しています。
市長の事務所は、水道の接続費用を軽減するため、公共資金のプールを提供して水道管システムのアップグレードにかかる費用を分担する提案を行っています。 しかし、市場の発展コミュニティの中には、都市工学者のドナ・ブレスケを含む人々が、この提案は不十分であり、コスト問題への対処が不十分であると批判しています。
全体として、シアトルの住宅成長の大多数は、大規模なアパートビルによって提供されています。 それにもかかわらず、ADUは、安全弁の役割を果たしながらも、最新の改革はその初期の勢いを維持することを期待しています。
画像の出所：theurbanist