連邦政府のシャットダウンが30日目に入る中、連邦職員が初めて家賃を支払う時期が迫っています。
ワシントンD.C.地域では、数千人の住民が支払いに苦労することが予想されています。
金曜日以降、合意がなければ、すべての民間政府機関の職員は給与の支払いを受けずに済むことになります。
D.C.地域は特に脆弱で、米国の連邦職員の約15%がここに住んでいます。地域には356,000人以上の連邦職員がいて、地区の全仕事の25%が連邦の職業です。
シャットダウンの経済的影響は地域の賃貸住宅市場に悪影響を及ぼすと予想されています。
連邦職員が給与を受け取れなくなるだけでなく、低所得者のテナントがバウチャー支払いやフードスタンプを受け取れない状況が続いています。
業界の専門家は、11月の家賃支払いでテナントがデフォルトするリスクが高まっていることを警告しています。
「政府を早急に再開する必要があります。お金のプールが枯渇する閾値を超えると、致命的な事態になるでしょう」と、地域内で30以上のアパートコミュニティを所有するCapitol Rock PartnersのCEO、Felipe ErnstはBisnowに語りました。
賃貸料の潜在的な損失は、すでに地域の住宅市場が複数の課題に直面している中で発生します。
トランプ大統領の幅広い連邦職員や請負業者への支出削減は、D.C.の公的領域だけでなく、連邦資金を受け取る民間企業の従業員にも影響を与えています。
1月から6月の間に、地域の失業率は全国平均の6倍のペースで上昇したと、ブルッキングス研究所の報告は示しています。
D.C.地域に特化した最大の上場不動産会社JBG Smithは、四半期の収益報告で、連邦の削減とシャットダウンが「冷ややかな」アパート需要を生み出していると述べました。
同社の6,000ユニットの多世帯ポートフォリオのキャッシュフローは、先月2.2%減少し、アパートの占有率も1%以上減少しました。
小規模なポートフォリオを持つ民間の家主は、テナントから家賃支払いに苦労しているとの警告を受け取っているとBisnowに伝えました。
「固定収入の支払いに関する懸念を表明する住人からの連絡を受けています」とエルンストは語りました。
「そして彼らは‘家賃の支払いが遅れるかもしれない、とお知らせしたい’と言っています。」
CIH Propertiesの副社長Zachary Hukeは、1,200ユニットの4つのD.C.アパート複合施設を監督しており、すべての物件に未払いの連邦職員がいると言いました。
「私たちのオフィスに来て、解雇されたことを説明する人がたくさんいます。家賃の支払いができないのです」と彼は述べました。
「彼らの中には、解雇通知書や解雇されたことの確認を示した人もいますが、残念ながらそれは家賃を支払えない理由にはなりません。」
家主たちはまた、政府が11月1日までにフードスタンプの支払いを停止した場合の影響が懸念されていると述べています。
このプログラムは4,000万人以上のアメリカ人、D.C.地域では160万人以上が受け取っています。
「そのプログラムがなくなることに真剣に懸念しています。なぜなら、人々は持っているお金を食料を買うために使い、家賃の支払いを後回しにする可能性があるからです。」とHukeは言います。
マリー・バウザー市長は木曜日遅くに、シャットダウンが続く場合、D.C.住民のために内部資金を使用してSNAP給付を11月までカバーすることを発表しました。
シャットダウンの影響を受けて家賃の支払いがどうなるかの最初のテストはまだ数日先ですが、D.C.地域の家主たちはすでに厳しい環境に備えて準備を進めています。
低所得者住宅の大手企業Enterprise Community Developmentは、先週、地域の住民に通知を送り、同社は「一時的に立ち退き手続きを中止」または「資格のあるテナントのために執行を延期する」と伝えました。
今のところ、救済を求めるための書類を求めた住民はわずか数人だけだと、同社の広報は述べました。
エルンスト氏は、彼の会社も家賃の支払いに苦労している住民と解決策を見つけるために協力すると語りました。
「幸運なことに、まだそれほど大きな影響は出ていません。なぜなら、まだ新鮮な状態だからです。しかし、時が経つにつれて、支払いプランを考えざるを得なくなります。」
D.C.にある51棟のメドウグリーンコート複合体は、住民が600万ドルの未払いの家賃を蓄積した後、2月に差し押さえられました。
D.C.メトロエリアに101ユニットを所有するYoke Management Partnersのパートナー、クリス・グラントは、賃貸料の遅延手数料を4つのプロパティで放棄しており、地域のフードバンクと提携することについて話し合っていると言いました。
「これらの人々は誇り高く、誠実で、多くの場合、未曾有の状況の中で最善を尽くそうとしています。」とグラントは述べました。
「私たちは、この季節とその先において、彼らをサポートしようとしています。」と彼は続けました。
Huke氏は、シャットダウンの影響で家賃を支払えないテナントが企業の他の未払いのテナントと同じプロセスに入ると言いました。
CIH Propertiesは、テナントとの合意を達成し、彼らがユニットに留まりながら、現行月の支払いを始め、未払いの家賃を分割で支払うことに同意することを目指しています。
しかし、シャットダウンが長引き、テナントが支払いを行えない状況になると、一部の家主たちは最終的に立ち退きを進めるとのことです。
D.C.は、今年中にパンデミック中のテナント保護のいくつかを巻き戻し、立ち退き事案が裁判所を通じて進むのを容易にするための法案を通過させました。
この行動は、家主がテナントの家賃未払いが何百万ドルにも上ると警告した後に行われました。
この状況は、家主がシャットダウン中にテナントに余地を与えるのをより困難にしていると、彼らは言います。
テナントが家賃を支払えない場合、家主は物件を差し押さえられることのリスクに直面します。
2月、E&G Groupの地主が51棟のメドウグリーンコート複合体を失った際、住民は600万ドルの未払いを蓄積していました。
その同社のパートナーは、建物を維持しようと、400万ドルを自腹で支払いましたが、最終的に差し押さえがされ、新しいパートナーシップが9月に取得しました。
ギャラガー氏は、シャットダウンが家賃滞納のレベルを増加させ、さらに多くのプロパティが差し押さえの危機に陥ることを心配していると述べました。
多くの住民が連邦の住宅バウチャーを利用しているため、政府がバウチャーの支払いを処理できない状態が続く中で、収集に関して懸念を示しました。
住宅都市開発省は、11月中旬にセクション8バウチャーの支払いの資金がなくなる可能性があると述べています。
シャットダウンが始まって以来、新しい申請の処理は行われておらず、すでに人員不足の状態です。
「状況は完璧な嵐のようです。」とギャラガーは言いました。
「私たちは、地区の立退き手続きの操作を考慮する必要があります、そしてその上に、公共住宅への連邦支援の喪失があります。」
画像の出所：bisnow