ここ3年前に住宅ローン金利が急騰して以降、住宅市場は鈍化しています。そして、米国不動産業者協会（NAR）からの新しい数字は、わずかな改善の兆しを示しています。7月の既存住宅販売は、前月比で2%増加しました。
現在のペースで計算すると、今年アメリカで販売される既存住宅は約400万戸になるとNARは見込んでいます。これはパンデミック中の販売数に比べて大幅に少なく、パンデミック前の水準と比較してもかなり低いものです。
しかし、最新の数字には明るい点もいくつかあります。まず第一に、販売される住宅が大幅に増加しています。「私たちは今、2020年のロックダウン時期以来、実質的に5年で最高の在庫を持っています」とNARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユンは述べています。
7月には155万戸が販売されており、前年と比べてほぼ16%増加しています。
在庫の増加は、購入者にとっては良いニュースです。これは選択肢が増え、交渉の余地が広がるからです。しかし、売り手にとってはあまり好ましくないニュースです。住宅の販売にかかる平均日数は28日で、2024年7月の24日と比較して長くなっています。
さらに、価格が多くの市場で軟化しています。Realtor.comの報告によれば、7月には50の主要な都市圏のうち33で価格が下落しました。NARのデータも、南部と西部での価格の下落を示しており、ウェルズ・ファーゴの分析によれば、現在の住宅価格は過去2年間で最も低い増加率を示しています。
とはいえ、全国的には価格がわずかに上昇し、中央値は422,400ドルとなっています。
高価格が購入者を遠ざける一因ですが、販売物件の増加が助けになります。
市場が鈍化しているのは、価格と住宅ローン金利が共に高いためです。
30年固定金利の住宅ローンの平均金利は現在約6.6%です。また、住宅価格はパンデミック前からほぼ50%上昇しています。この二つが合わさることで、購入を希望する多くの人々が手が届かない状況となっています。
それでも、住宅ローン金利のわずかな変動が市場を少し緩和することもあります。金利が最近数週間でわずかに低下し、2024年10月以来の最低水準に達しました。
これにより、7%以上の住宅ローンを保有している住宅所有者の間で、リファイナンス活動が急増しています。彼らは、低金利を利用して月々の支払いを数百ドル減らす機会を得ています。
今後の数ヶ月において、住宅ローン金利に「対立する力」が影響を与えると、住宅金融協会の副チーフエコノミスト、ジョエル・カンは述べています。
「私たちの予測では、少なくとも年末まで金利は6.6%程度で推移すると見ています」と彼は言います。しかし、連邦準備制度理事会は9月中旬に金利を引き下げるかどうかの投票を行う予定であり、これが住宅ローン金利に影響を与える可能性があります。「もしフェドが金利を引き下げ始めれば、金利も下がる可能性があるという期待があります」と彼は続けました。「一方で、米国の債務や赤字に関する懸念が金利を高止まりにしている要因でもあります。」
さらに複雑なことに、カン氏は、金利引き下げの期待が既に現在の住宅ローン金利に組み込まれている可能性が高いと言います。このため、金利引き下げがあっても住宅ローン金利がさらに下がるとは限りません。
それでも、カン氏は来年の変化を期待しています。彼は、金利が6.5%の範囲に下がり、その後、さらに低下する週もあると考えています。低金利は、価格が急騰しない限り、一部の購入希望者を市場に戻す助けになるでしょう。
ロックイン効果が緩和されつつあります。
パンデミックの間、多くの住宅所有者は超低金利（3%台）で住宅を購入またはリファイナンスすることができました。今日では、これらの低金利が、住宅を売却することに伴う高金利のローンを抱えるリスクから、彼らに強いインセンティブを与えています。
これにより、米国の多くの家庭は小さすぎるまたは大きすぎる住宅に留まり、最適な住居に移ることができなくなっています。経済学者は、この「ロックイン効果」が住宅市場を長年にわたり停滞させるのではないかと懸念してきました。
しかし、NARが今週報告した在庫水準の上昇は、少しずつ人々が移動していることを示すサインです。これにより、低金利を諦めることができる人々が増えています。
「我々はまだパンデミック前の水準には達していませんが、もうロックイン期間には入っていないと言えます。人々が移動する必要に迫られた際、住宅を市場に出すようになり、次のステップに進んでいます」とユン氏は述べます。「住宅販売市場の回転は依然として非常に鈍いが、在庫は徐々に増加しています。」
新築住宅建設については混在した兆候が見えています。
今週、国勢調査局からの新たなデータによれば、7月の住宅着工件数は前月比で5%増加しました。しかし、建設許可は6月と比べて約3%減少しました。
全米住宅建設業者協会の会長バディ・ヒューズは、声明の中で、住宅建設の減少は購入者の手頃な価格の課題、熟練労働者の不足、高い規制コストが原因であると述べています。
画像の出所：npr