サンディエゴ市は、101アッシュストリートにあるオフィスタワーを、長期にわたって開発チームにリースする準備を進めています。この計画では、数億ドルを投じてこの物件を低所得者向けの住宅に転換することが目指されています。
水曜日、サンディエゴの土地利用と住宅委員会は、この取引を検討します。
この提案には、MRKパートナーズとクリエイトデベロップメントLLCとの60年間のグラウンドリースが含まれています。
この契約により、アスベストが存在する問題を抱え、ほぼ10年間空いていたこのタワーは、4560万ドルの価値があると評価されています。
市は、即時の支払いを要求せず、55年間のローン条件の下、単純金利4%を適用した売主の手形を発行してこの金額を回収することを計画しています。支払いは15年目まで見込まれていません。
サンディエゴ市の経済開発部長であるクリスティーナ・ビブラーは、「過去から切り離すのは難しいが、この取引自体は堅実だ」と述べています。「市が非常に快適に感じており、定期的に行っている構造の中で開発者と交渉しました。」
開発チームは、この取引を通じて、市が低所得者向け住宅を増やし、空き物件の財政的負担を軽減し、リース終了後に利益をもたらすプロパティを確保する機会だとしています。
クリエイトデベロップメントの社長でありサンディエゴの計画委員であるケリー・モデンは、「この建物が市にとって必要な経済的利益を生む良い機会であり、資源を消耗することなく、コミュニティの利益を与えるものです」と述べています。
この取引は、委員会の公聴会に間に合うように重要な取引文書——グラウンドリースおよび関連契約——が準備されていなくても進行しています。委員会の会議は、7月末に市議会全体による承認の基盤となる可能性があります。
そのタイミングは、開発チームが9月に州からの税クレジットを競うためのものであるとビブラーは説明しています。
開発者は、税クレジットの収益を用いて、2億5030万ドルの転換プロジェクトを資金調達する予定です。この金額は、市のコンサルタントであるキーザー・マーストン・アソシエイツが確認した財務モデルによります。
1967年に建設された101アッシュストリートの21階建てのオフィスタワーは、センプラエナジーの本社として長い間利用されてきましたが、2015年半ばに新本社に移転しました。
2017年初頭には、市はこの建物を取得し、市のダウンタウンの労働力の一部として利用するための20年間のリース・トゥ・オウン契約を結びました。
しかし、この取引は、改装作業の失敗によりアスベスト汚染やその他の問題が発生したため、悲劇的な結果に終わりました。
2022年には、市は86百万ドルでリースを買い取るという物議を醸した合意を経て、この建物は空いているにもかかわらず定期的な管理とセキュリティが必要になりました。市は、7月1日から始まる会計年度において250万ドルを物件管理費用として予算化しています。
1月には、サイトに対する関心を募集する前の試みの後、サンディエゴ市議会のメンバーは、クリエイトとMRKのチームを選び、オフィスタワーを住宅塔と一階の店舗に転換する計画を立てました。
クリエイトは、モデンが運営する一人会社で、多世帯住宅に特化しています。先週、モデンは101アッシュストリートの取引のために別の有限責任会社を設立しました。ロサンゼルスに本社を置くMRKは、高度な住宅開発に特化した不動産投資会社で、ホテルやモーテルの住居への転換プロジェクトに取り組んでいます。
両者は、家族が地域の中央値所得の30%から80%の範囲で入居可能な247の住宅ユニットを提供することを計画しています。サンディエゴ郡における家族4人の地域中央値所得は130,800ドルです。
低所得者向け住宅は、地方、州、連邦の補助金によって多く依存する特定のプロダクトタイプです。
賃料は、毎年アメリカ合衆国住宅都市開発省によって設定され、各賃借人の家族サイズや年収に特有のものです。
このプロジェクトには、3つの制限なし管理ユニット、25,000平方フィートの小売スペース、4,000平方フィートの保育センターが含まれます。
小売スペースは、キーザー・マーストンの報告書によれば、フードホールとして説明されています。
開発者は、1ユニットあたり100万ドル以上を費やすことを予想しています。この金額は、アスベスト除去と内装解体作業に4,010万ドル、住宅改装に6700万ドル、開発者が賃金を規定された労働コストに1850万ドル、ローン及び利息に2000万ドル、開発者が得る手数料に2450万ドルです。
1ユニットあたりの価格は、既存物件向けの税クレジット資金によるプロジェクトと比較して高いですが、政府補助金を使用した新築プロジェクトに沿ったコストです。
101アッシュストリートプロジェクトは、開発者が8250万ドルの低所得者向け住宅税クレジットを受け取ることに依存しています。税クレジットは、開発者が所得資格を持つ世帯に対して市場価格を下回る賃料を設定することを保証するための連邦の補助金です。
これらはカリフォルニアの税クレジット配分委員会によって定期的に提供されています。開発者が税クレジットを受け取ることができれば、これを民間投資家に売却してプロジェクトの資金を確保します。
クリエイト-MRKグループは、歴史的物件に関連する3220万ドルの税クレジットも受け取ることを期待していますが、101アッシュストリートはまだ歴史的物件として指定されていません。
税クレジットの授与は競争が激しく、限られた資金プールに複数の企業が競争していますので、資金源の確保は非常に不確実です。グラウンドリースは、開発者に資金調達を確保するための2年間のウィンドウを与えます。
サンディエゴ市も、4600万ドルの売主の手形を通じて開発者の成功を後押ししています。この手形は、プロジェクトの資金調達ギャップを埋める役割を果たします。
提案では、開発者はプロジェクトがリファイナンスされる15年目頃からローンの返済を開始します。
市は、その後プロジェクトの賃料収益の50%に相当する年間支払を受け取りますが、経費を差し引いた金額になります。
この資金は市の一般基金に預けられます。「資本イベントが発生することがあり、その際にリファイナンスを受けるため、市はその時点で2%を受け取ることになります。」とビブラーは述べました。
「その後、税クレジット投資家は退出し、そのプロパティはリースの期間中、クリエイト-MRKパートナーシップによって運営・維持されます。」とビブラーは続けました。
市は、開発チームにプロジェクトへの出資持分を要求していないため、彼らは自分たちの資金を投入しないことになります。
提案されている101アッシュストリートの取引は、市の過去の誤りの結果であり、アスベストの処理に伴う避けられないコストが原因であると、不動産学の名誉教授であるノーム・ミラーは述べています。
「これは、40百万ドル以上の建物の清掃コストから逃れるための方法と言えるでしょう。」とミラーは述べました。「開発者は素晴らしい取引を得て手数料も高く、リスクは少ないですが、彼らは持っている税クレジットを持ち込んでおり、それがエクイティの大部分を供給します。市は、ネガティブな資産から手を引く利益を得ます。」
長期的なグラウンドリースの構造について、ミラーは、所有権が重要な場合、都市、郡、大学、学校区にとってリースが直売よりも理にかなっていると述べました。「60年後、この建物はまだ一定の価値があるかもしれません。」
画像の出所：sandiegouniontribune