ジオルダーニさんは、8年前からエアビーアンドビーやヴァーボに小さな家を貸し出すことで収入を補完し、娘の大学進学を支援し、増加する固定資産税をカバーしてきました。
しかし、2017年に直面した法的障害は、短期レンタルオーナーの運営を混乱させる市のルールの終わりではありませんでした。 アトランタの市政は何年にもわたって、騒がしいパーティーハウスや一戸建て住宅のレンタル占拠を抑制するための業界規制を定めようと試みています。
規制に関する議論は、観光産業の促進を狙う市の方針が強化されている背景から、深刻化しています。 2026年のFIFAワールドカップが近づく中、数万人の訪問者が市に滞在するため、ホテルの部屋が埋まることを考えると、滞在先が必要です。
オーナーたちは、自分たちのビジネスの行く末を心配しています。一方で、アトランタ市議会は新たな法的変更を検討中です。具体的には、レンタル物件間の距離要件（1,000フィートまたは2,000フィートの最小限の設置が提案されています）や、多世帯ビルにおける短期レンタルの数の上限が議題となっています。
現在の短期レンタルオーナーは新たなルールから免除される予定ですが、ただし以前に市の許可を取得している場合に限ります。
ジオルダーニさんは、短期レンタルオーナーたちは、市がオーナーに許可申請を求めるという現行の要件を支持していると述べましたが、法案や住民たちが注目していることは、執行の問題であると同意しています。
「それは、手頃な住宅、高齢者が住み続けられること、そして地域に混乱を引き起こさないという目標を達成します」と彼女は語りました。「しかし、今、市は過剰になっています。素晴らしい法律があるのに、なぜそれを変更するのでしょうか？理解できません。」
議論のもう一方の側面では、アトランタの長年の住民たちは、自分たちの地域が遠くから短期レンタルビジネスを行うテナントによって失われていくのを見てきたと訴えています。一部のコミュニティは、このビジネスを自分たちの地区で禁止するまでの変更を求めています。
「短期レンタルは、誰かにとっては最高のことがあったが、他の誰かにとっては最悪のことがあった」とメルセデス・ベンツ・スタジアム近隣の地区を代表するアモス市議会議員は述べています。「この問題を市全体で考えるべき時が来ました。」
アトランタは、大規模なコンベンションや高名なスポーツイベント、政治的集会などを誇る観光産業が知られています。来夏、ジョージアの首都は2026 FIFAワールドカップを開催する国際サッカー大会を迎えます。
国際的なイベントの開催の課題は実際にはすでに始まっており、FIFAクラブワールドカップ（サッカー競技会）がアブダビ、イギリス、メキシコ、ポルトガルのチームをアトランタに連れてきました。
アトランタメトロ短期レンタルアライアンスのプレジデントであるリッチ・マンロー氏は、市が明確で効果的な規制を導入することに苦しんでいる中で、リスクが高まっていると述べました。
「この問題を長引かせれば長引かせるほど、何かの失敗が起こるリスクが増えます」と彼は言います。「大きなイベントが町にやってくると、人々は1週間か2週間の間にお金を稼ぐために家を提供したいと思います。しかし、不運なことに、適切なガイダンスや最良の実践、監視が存在しません。」
2023年には、アトランタ郊外のエアビーアンドビーが約140万人のゲストを受け入れましたが、ホストたちは必ずしも利益が上がるわけではず、規制の行きつ戻りつは業界全体に深刻な影響を与えています。
ロラ・クレメンスさんとピーター・アッシャーさんは、当初はリハビリし、売却するためにアトランタのウェストエンドで物件を購入しましたが、住宅市場の影響で短期レンタルビジネスに入らざるを得なくなりました。
「私は全くエアビーアンドビーのビジネスに入るつもりはなかった」とアッシャーさんは語ります。「ある月は他の月よりも良いですが、毎月大ヒットだったとは言えません。」
彼らのレンタルプロパティは、ベルトラインのウェストサイドトレイルの近くにあり、僅か数ブロック離れています。市が検討している短期レンタル間の1000フィートの距離要件は、彼らを対立させる可能性があります。
クレメンスさんは、「彼らがどうやって『あなたは残っていいが、あなたはダメ』と言えるのでしょうか？」と述べます。「距離を正しく効率的に規制する方法がわかりません。」
改修を終えた地下室を短期レンタルとして使用しているグラントパーク住民のマイケル・ハーヴィーさんは、提案されているバッファゾーンや多世帯ビルのパーセンテージの上限が、業界の席の奪い合いを引き起こすかもしれないという懸念を公聴会で共有しました。
「素晴らしい隣人が裏庭を貸しに出している素晴らしい隣人の向かいに住んでいます」と彼はアトランタ市議会のメンバーに話しました。「あなたが来て、最後の一人を裁定するために調停者になってくれると良いと思いますが、それを効果的に解決するための良い解決策があるとは思えません。」
提案されているバッファーゾーンや多世帯ビルにおける上限設置は、業界が地域を占拠し、従来の住民を排除するのを防ぐことを目指しています。
「より大きな投資グループや組織が、短期レンタルに関する問題の本当に厄介な原因である」とアモス氏は語りました。「私たちは手頃な住宅のために国家的危機に直面しています。」
短期レンタルを自宅の一部として貸し出す一戸建てのオーナーたちは、固定資産税が急増する人気のキャベッジタウン地区で、住宅を維持する助けになったと語ります。ジオルダーニさんは、「多くの人々がもはや住み続けることができなくなっています。私もそうなりたくありませんでした」と言います。「税金を支払うための追加収入を得ることと、私の地域での生活を維持する助けができることの組み合わせは非常に魅力的でした。」
オーバーランされた地域は、変化を待ち続けています。アトランタの一部の住民は、短期レンタルビジネスを自分たちの地区から完全に禁止することを望んでいます。ホームパーク地区は、地域の短期レンタルの乗っ取りに数年も戦っており、その結果、居住者の数が増えていると主張しています。
ホームパークコミュニティ改善協会の会長であるキャシー・ボーマーさんは、この地域が新しい物件や改装された物件であふれ返り、長年の住民が取り囲まれてしまっていると述べています。
「私たちは、もうこの地域には短期レンタルを望んでいません。あまりにも多すぎる」と彼女は言います。「彼らは私たちの地域の見た目と雰囲気に大きな影響を与えてきました。」
短期レンタル物件の近隣に住む一部の住民は、子供たちを無防備に庭で遊ばせることができないといい、多くが夜遅くまで続く騒音や家庭内の暴力に対する警察の対応を求められています。
「それは不動産価値に影響を与え、人々の生活の質に影響を及ぼしています」とボーマーさんは述べています。近隣の大学の学生にとって、オフキャンパスの住居オプションは減少しています。
「ジョージア工科大学の学生からキャンパス周辺の住宅がないと電話やメールを受け取ります」とアモスさんは言います。「今やこれらの家は、学生住宅の代わりに短期レンタルになってしまいました。」
3月に、1年以上静止状態にあった短期レンタル規制に関する激しい戦いがシティホールで突然再燃しました。
アトランタの政策立案者は2022年に、運営するために許可を取得することを求める規制を実施しましたが、ごくわずかしか申請されず、ルールの執行はまったく進んでいません。
5月までに、約2,200人が許可を申請しましたが、さらに多くの人々が許可を取得せずに運営するレンタルを行っています。 市はまた、アトランタで短期レンタルを運営する不動産オーナーに居住制限を求めようとしたこともありますが、これは法律上立ち向かうことはできません。
2022年のニューオーリンズの連邦控訴裁判所は、短期レンタルを運営するための居住要件は違憲であると判断しました。
アトランタメトロ短期レンタルアライアンスの副社長であるキャシー・マクルーさんは、市は距離要件ではなく、市全体で許可されるユニット数の上限を考慮すべきだと述べています。
「私たちは、別の種類の制限が必要だと信じています」とマクルーさんは言います。
4月には、市議会は「パーティーハウス」に関する規定を更新し、住宅地域での商業利用をさらに厳しくしました。しかし、短期レンタルをどのように規制するかについての議論は、今年後半まで再び滞ったままです。
画像の出所：ajc