画像の出所：https://hoodline.com/2025/06/san-francisco-mayor-signs-groundbreaking-legislation-to-convert-empty-offices-into-homes-aiming-for-downtown-revitalization/
サンフランシスコのマーケットストリートを歩くと、5時を過ぎても消灯している高層オフィスビルが並び、その窓はまるで空洞の目のように街を見つめている。
そんな窓の背後に、夕食の準備をする住民、宿題に取り組む子どもたち、そして多様で温かいライフスタイルを想像してみてほしい。
これは、ダニエル・ルーリー市長の最新の立法的な取り組みの背景にあるビジョンであり、空いているオフィスタワーを住宅に変えて、必要とされる住まいを提供するための大規模な努力だ。
驚くべきことに、これは実際に進展している。
ルーリー市長が、空きオフィスビルの転用を促進するための立法を署名したとき、これは単なる政策発表ではなかった。
オフィスの空室率が36.7%に達し、2031年までに82,000ユニットの住宅を建設する義務がある中で、これはサンフランシスコが二つの危機を一つの創造的な解決策で解決しようとする最大の賭けとなっている。
政治の奇跡
注目すべきは、政策自体だけでなく、ルーリー市長がこれを実現した方法だ。
サンフランシスコでは、地下鉄のランチを決めるのでも合意が難しいが、この立法は監査人会から全会一致の支持を受けて通過した。
市長のオフィスによると、この協力は「市庁舎の新たな協力の時代」を示している。
秘密のソースは？ルーリーは新たにあらゆる仕組みを考案しようとしたわけではなく、実行の妨げとなる官僚的な障害を取り除いただけだった。
2月に署名された最初の法律では、転用を不可能にしていた経済的な障壁を排除することが含まれていた。
具体的には、建設コストに70,000ドルから90,000ドルを追加する包括的な住宅手数料と開発影響手数料を取り除いたのだ。
「空のオフィスを住宅に転換することで、ダウンタウンの回復を促進し、サンフランシスコの新住居を生み出すことができる。」と、ルーリーは楽観的に宣言し、その楽観主義はサンフランシスコの保守的な人々を微笑ませるだろうが、今回は実際にその成功の証拠がある。
お金の奇跡
しかし、ルーリー市長はそこに留まらなかった。
ボードの大統領ラファエル・マンデルマンとともに作成された新しい立法は、ダウンタウン活性化金融区というものを設立した。
聞いたことがないような響きだが、実際にはとても巧妙なのだ。
開発者は、開発コストを相殺するために30年間の年間固定資産税収益配分を受け取ることができる。
訳すと、将来の税収が今日の建設費を支払う助けになるので、空のビルが税金を支払う住宅になると、皆が勝ちとなる。
『ザ・リアル・デール』によると、対象プロジェクトは2032年末までにこの金融区に参加することができ、開発者に明確なタイムラインを提供し、市の公式に成功を測る手段を提供する。
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（ここからはプロジェクトの進捗について続く）
証拠は（転用された）プリンにある
政策専門家が詳細を議論している間、開発者リチャード・ハンナムはコンセプトが機能することを証明するために忙しい。
彼のプロジェクトは、785マーケットストリートの歴史的ハンボルト銀行ビルを124住宅ユニットに転用するもので、その道のりは、開発プロジェクトが地質時代よりも長くかかることが多いサンフランシスコでの小さな奇跡のように見える。
市内で40年間開発に携わってきたハンナムは、『サンフランシスコ・スタンダード』に対し、このプロジェクトに関して都市の官僚との仕事が「今までに経験した中で最も協力的だった」と語った。
サンフランシスコの開発者が市の官僚を「協力的」と呼ぶとき、何かが本当に変わったことを示している。
19階建ての1908年に建設されたこの建物は、転用に適した素晴らしい基盤を持っていた：狭いフロアプレート、豊富な窓、そして歴史的な建物に対する税控除の資格。
しかし、特に興味深いのはそのターゲット市場であり、対象は地域の中央値収入の80%から135%を得る中所得住民で、通常は高級開発や補助金住宅が無視する重要なギャップを埋めている。
一方、995マーケットストリートの別のプロジェクトは、全く別のアプローチを採用している。
『サンフランシスコYIMBY』によると、この転用プロジェクトでは、ベランダハウス社会によって管理される8つの大きな5ベッドルームユニットを「垂直村」として創出する。
都市生活を再創造するなら、クリエイティブにやるべきだ。
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冷静な現実を考える
この都市再生のフェアリーテイルに過度に興奮する前に、数字を考えよう。
市の職員の推計によると、全市で約3200万平方フィートの空きオフィススペースがある。
これは約22のセールスフォースタワーに相当する、途方もない数であり、サンフランシスコでは、人々が手頃な住居を見つけられずに車で寝泊まりしているのだ。
オフィス危機の規模は本当に前例のないものである。
コースターによると、パンデミック前よりも約147,303人のオフィスワーカーがサンフランシスコの中心部に訪れなくなった。
これは、ランチを取り、買い物をして、経済的エコシステムを活性化させていた人々の全人口が戻ってこなくなったということだ。
この劇的な変化は、ビルの所有者を慌てさせている。
多くは、債務サービスを賄うための十分な賃貸収入を生み出せず、オフィス担保付きローンに数十億ドルのリスクをもたらしている。
これは経済的ハウス・オブ・カードであり、オフィスから住居への転用が素敵なアイデアから経済的必然になっている。
他都市の成功や失敗から学ぶ
サンフランシスコは、孤立しているわけではない。
全国的なデータによると、レンタカフェはオフィスからアパートへの転用が全国的に急増していると示しており、2025年には71,000ユニットが見込まれている。
ニューヨークが8,310ユニットでリードし、ワシントンD.C.が6,533ユニットで続いている。
シカゴは、エンジニアリングニュースレコードによると、250百万ドルの税収サポートを用いて、ダウンタウンの5つのオフィスビルの代用に向けた「ラサールストリート再想像化」イニシアティブを展開している。
ニューヨークの1990年代の経験は、古いオフィススペースから12,000ユニット以上の住宅を創出した事例があり、広範囲に渡る概念の実証となった。
しかし、サンフランシスコは独自の課題に直面している。
SFistが指摘するように、この都市は、他の東海岸の都市が持っている大量の戦前のオフィスビルが不足しているため、近代のオフィスビルは電気照明用の深いフロアプレートを持っていて、転用が難い。
開発者のジレンマ
マーク・バブシンは、この道を経験したことがある。
エメラルドファンドの社長である彼は、2015年に100バンネスの保険オフィスを住宅に転用した実績があるため、可能性と落とし穴の両方を知っている。
彼は新しい立法が「建設パイプラインを冷却解除するための重要なピースである」と述べている。
バブシンは、「適切な特徴を持つオフィスビルは、地上からの建設費用の30%も少なく転用できる」と見積もっている。
これは、非常に高い建設コストにおいて重要な節約である。
しかし、問題がある：建設コストは2015年のプロジェクト以来約70%増加しており、一方で賃料はほぼ横ばいだというのだ。
「今日、貸し手との会話は短くなる。」とバブシンは説明する。
「しかし、この改革のスラートを受けて、私たちは投資家がこれらのプロジェクトがさらにファイナンスしやすいと考えていると思う。私たちは実現可能性のギャップを減少させた。」
労働組合の視点は、さらなる支持を加えた。
北カリフォルニアの大工組合の執行責任者ジェイ・ブラッドショウは、市長のオフィスに対して、立法が「労働組合の労働者によって構築される切実に必要な住宅の建設を促進し、サンフランシスコ全体に好影響を及ぼす経済刺激を開始する。」と述べた。
開発者と労働組合が同じ歌を歌うとき、政治的なダイナミクスが一致していることを示すことがある。
技術的現実
しかし、すべてのオフィスビルが住むに適した場所になるわけではないと楽観的な政治家たちが示唆するかもしれない。
建築事務所ゲンスラーは、全国の1,300以上の潜在的な転用プロジェクトを分析し、実際に転用可能なオフィスビルは約34%だと見積もっている。
移行に最適なのは1960年代や1970年代のクラスBまたはクラスCビルで、これらはより小さく、適応可能なフロアプレートを持っており、比較的安く購入できる。
これらの古いビルは、居住用として実際に快適な環境を作る狭いフロアプレートと豊富な窓を通しています。
政治的・財政的賭け
この政策の視点から見ると、面白い部分は、サンフランシスコが特に転用プロジェクトに対して、包括的な住宅要件と開発影響手数料を免除するという大きな賭けをしている。
総体的な住宅供給が重要であるとし、各プロジェクトが適正価格のユニットを含むことを保証することより重要だとされている。
これは、サンフランシスコの住宅危機に対する最も効果的な戦略を巡る継続的な議論を反映しており。
ある住宅擁護者は、開発者に対して保険料の提供を免除することを懸念している。
しかし、支持者は、空のオフィスビルをどんな種類の住宅にでも変換することが、すべての人のコストを押し上げる根本的な供給不足に取り組む助けになると主張している。
ハンボルト銀行プロジェクトは、実際のアプローチを示している。
従来の市場以下のユニットを含まなくとも、テーゲティングは高級開発や補助金付き住宅によって通常無視される価格帯に位置する中所得者を目指している。
これは完璧な解決策ではないが、実用的なものである。
地域社会への影響
さて、経済的に困難な地域に突然数千人の住民を加えた場合はどうなるのだろうか？
フードライン・サンフランシスコは、約1,200のプロパティが転用プログラムに適格であり、50のプロジェクトが実現可能であり、約4,400の新しい住宅ユニットが追加されることを示している。
これは、主にビジネス地区であった地域に住民が重要な注入をもたらす。
希望は、ダウンタウンに居住する人が増えることで、レストラン、店舗、サービスの顧客が増え、24時間365日繁栄することだ。
リスクは、住宅共同体を支えるインフラとサービスが転用ペースに間に合わないかもしれないということだ。
最終的な判断：慎重に楽観的
では、ルーリー市長のオフィスの転換戦略は、果たしてサンフランシスコの住宅危機を軽減できるのか？
正直なところ、それはまだ分からない。
現時点では1つの主要プロジェクトが完了し、手元にはいくつかのプロジェクトがパイプラインにある段階だ。
本当のテストは、市が特定した50の実行可能な転用プロジェクトのために開発者が実際に進行するか、または資金調達の課題や規制の障害が依然としてほとんどのビルを空化させ続けるかどうかである。
明らかなのは、サンフランシスコがついに問題を語るだけでなく、重要な政策変更を実験しようとしていることだ。
手数料の免除、税収のうち将来の税収を通じてのフィナンシング、そして迅速化された承認は、実際の規模で機能する可能性のある包括的なアプローチを示している。
自分たちの問題を話すことに長けている都市において、それだけでも進展として祝い価値がある。
果たして、プランナーたちが幻想する生き生きとしたミックスユースダウンタウンが実現するのか？
それについての答えは数年後、実際に住民がそこに現れる頃に聞いてみるべきだ。