画像の出所：https://missionlocal.org/2025/05/sf-offices-housing-conversion/
COVID-19パンデミックによって、サンフランシスコの商業不動産ブームは崩壊し、ダウンタウンのオフィスビルは空いてしまった。
近くの店舗やレストランも閉店を余儀なくされた。 5年後、サンフランシスコのオフィスの3分の1以上が空いている状況で、これはニューヨークやロサンゼルス、オースティン、シアトルよりも高い割合である。
この状況に対応するため、市の当局は空いているオフィススペースを住宅に転用するためのインセンティブを次々と打ち出している。
昨年、有権者はロンドン・ブリード前市長が提案した、オフィスから住宅への転用における取得税の免除を承認するプロポジションCを通過させた。
さらに3月には、スーパーバイザーがオフィスから住宅への転用のための低所得者向け住宅料金を廃止した。
そして水曜日、予算・財政委員会のスーパーバイザーたちは、ウォーターフロントからシビックセンターまで、フィナンシャルディストリクト、ソーマ、ユニオンスクエアを含むゾーンにおいて開発者に固定資産税を返還する提案を進めた。
その追加のインセンティブは必要だと支持者たちは言う。
現在のインセンティブにもかかわらず、サンフランシスコのパイプラインにはオフィスから住宅への転用プロジェクトは1つしかない。
別の潜在的なプロジェクトは、資金調達がうまくいかずに中止されてしまった。
「私たちは今、ダウンタウンの活動不足という緊急事態に反応する必要がある」と、フィナンシャルディストリクトを代表するダニー・サウター地区スーパーバイザーは水曜日の予算会議で語った。
政治家たちが口を揃えて言っているように、ダウンタウンはもはや9時から5時の金融エリアであってはならず、完全な近隣地域へと変わらなくてはならない。
しかし、それは言うは易く行うは難しである。
「はい、古いオフィスビルの再利用を見つける必要があります。はい、居住者が必要です」と、UCバークレーのターナーセンターで住宅革新のフェローであるビル・フルトンはサンフランシスコの試みに対して述べた。
「しかし、オフィスを住宅に転用することは見た目ほど簡単ではない」とフルトンは付け加えた。
まずレイアウトの問題がある。
多くのオフィスビルは大きく、四角い塔状である。
それらのフロアプランを、すべてのユニットが窓にアクセスできる光溢れるアパートメントに変えることは難しい。
改築業者は、ビルの中心部に多くの無駄なフロアスペースを残すリスクがある。
次に、実際の建設に関する課題がある。
オフィスビルはしばしば配管を一つのエリアに集中させている。
共用トイレが多く、すべてのユニットに個別のトイレを整えることは、非常に大変な作業である。
「基本的にすべてを内装を剥がして、住宅用に再構築する必要がある」と、サンフランシスコを拠点とする設計事務所オープンスコープスタジオのアーキテクトであるマーク・ホーガンは述べた。
オフィスから住宅への転用は「解体と新築のコストと同じかそれ以上かかることがある」と、サンフランシスコの予算と法務アナリストによる2023年の報告書では指摘されている。
市のスーパーバイザーが今週提案した特別地区は、1990年から2020年までに1万2000以上のユニットを生み出した下マンハッタンのモデルを参考にしていると、ニューヨークに拠点を置く市民予算委員会の分析は述べている。
この動きは、一般的には下マンハッタンの再活性化を促進したと考えられている。
サンフランシスコのゾーンは2032年までにプログラムに登録するプロジェクトを対象としており、最大30年間、固定資産税が返還される。
サンフランシスコは、ダウンタウンの一部を復活させるために以前にも税の優遇措置を提供してきた。
2008年の金融危機の後、市は10％の失業率、薄汚れた街路、ホームレスの問題を抱えていた。
特にミッドマーケットエリアは困難を抱えていた。
映画製作者ダン・ゴルデスがドキュメンタリー『ファイブ・ブロックス』で指摘したように、このエリアは1960年代以来、再開発の焦点にされ続けている。
2011年までに、オフィスの半分と小売店の約3分の1が空いていたと、サンフランシスコ湾エリア計画・都市研究協会が報告している。
ビジネスや労働者をミッドマーケットに呼び込むために、スーパーバイザーたちは一部のテクノロジー企業に給与税の優遇措置を与えた。
しかし、その動きは「ツイッタ税優遇措置」として知られており、これはツイッターが町を離れようとした後に実施されたためで、混合した結果を残した。
新たに1万人の雇用がこの地域に来たが、約4000の新しい住宅ユニットも出現した。
しかし、都市は約7000万ドルの収入を失い、利益を測定することが困難だったと市の主任経済学者は述べている。
ミッドマーケットの店舗は引き続き苦しみ、2022年にイーロン・マスクがツイッターを買収してから、彼は労働力を削減し、その後会社をテキサスに移転した。
今日、ミッドマーケットは繁栄していない。
再び、新たに提案された特別地区に含まれている。
特別地区が設立されても、オフィスから住宅への転用を妨げる要因は、所有者が本当に参加したいと思うかどうかである。
サンフランシスコの予算と法務アナリストの報告によると、オフィスビルは歴史的に所有者にとって魅力的である。
所有者は、オフィスビルの価格の下落を待つことを好むかもしれず、彼らは建物を譲渡することを望まないだろうと指摘されている。