画像の出所：https://www.tampabay.com/news/florida/2025/04/27/florida-historic-preservation-miami-beach-hotels-demolition/
著名な開発業者がマイアミビーチの歴史的地区にある2つのホテルの取り壊しを準備する中、保存に力を入れることで知られるこの都市の関係者は、自らの権限がないと語っています。
その理由は、特定の沿岸地域の不動産所有者に歴史的建物を取り壊す権利を与え、地域の保護規制を覆すとされる物議を醸している州法の存在です。
マイアミの開発グループ「13th Floor Investments」によるこの計画は、マイアミビーチで初めて「レジリエンシーおよび安全構造法」を活用されたものであり、地元の批評家は、この法律がエデン・ロックやカサブランカ、キャデラックホテルなどの有名な建物を含む、ビーチの歴史的地区の多くの建物に脅威を与えると主張しています。
13th Floorグループが、市のコリンズ・ウォーターフロント歴史地区にある2つの長年閉鎖されたホテルビルについて取り壊し許可申請を提出した際、マイアミビーチの市弁護士事務所は新しい法律を引用し、その歴史的保存委員会にはもはや権限がないと結論づけました。
代わりに、委員会は、イタリアのチプリアーニ家との提携により歴史的構造物を置き換え、超豪華な17階建てのカサ・チプリアーニ・コンドミニアム、ホテル、プライベートクラブを建設するという13th Floorの計画に対して、 cursoryな審査に限定されました。
委員会は火曜日に新しい建物のデザインを5対0の票で承認しました。
委員会のメンバーであるレイ・ブレスリン氏は、 新しいデザインを支持しながらも、州議会が市の手を縛っていると語りました。
「この委員会はこれらの建物が取り壊されるかどうかを決定する権限がありません。タラハシーが私たちからその権限を奪ったのです」と、3人の出席者が開発業者に少なくとも建物のファサードを保存するように求めたことを受けて述べました。
復元計画は撤回
13th Floorは、このレジリエンシー法が批准された後、歴史的建物を修復し拡張する計画を放棄しました。
開発者の提案は、11月に行われる市の委員会選挙の問題になる可能性があります。
候補者のダニエル・シラルドは、最近までマイアミ・デザイン保存連盟の影響力のある執行理事を務めていました。彼は先週、チプリアーニ家にオープンレターを発表し、ベニスにある彼らの歴史的なハリーのバーの国際的なホスピタリティ、文化、歴史的保存の遺産を呼び起こし、マイアミビーチにおける計画を再考するよう求めました。
シラルド氏は、これらの建物は地元および全国の歴史的ランドマークとして指定されているものであり、単なる老朽化した構造物ではなく、マイアミビーチの建築的および文化的アイデンティティの過去の時代の貴重な証人の1つであると考えていると述べています。
「これらは長い間放置されてきましたが、修復可能であり、何よりも、取り壊すことはできません」と彼はレターの中で述べました。
火曜日の公聴会において、マイアミ・デザイン保存連盟の代表であるロジャー・ゴールドブラット氏は、組織が建物の完全な取り壊しに「強く反対している」と述べ、開発者に建物の前面を保存するよう求めました。
13th Floor計画を支持する住民らは2人おり、開発者の弁護士であるネイセン・カスディン氏は、他のビーチ住民団体からも新しいカサ・チプリアーニを支持する手紙が市に送られたと述べました。
13th Floorが取り壊そうとしている2つの建物は、1941年に建設されたコーラルリーフホテルと1937年に建設されたパトリシアンホテルで、住所はそれぞれ3621および3611コリンズアベニューです。
両方とも数年前から空いている状態が続いており、開発者はそれらを復元する計画に取り組んできました。
両建物は2000年にビーチの委員会によって承認され、ミッド20世紀のホテルやリゾートを保存するために設置された歴史的地区の「貢献ビル」にリストされています。
貢献ビルとは、その建築デザインが地区の歴史的なキャラクターを提供するものであり、したがって通常は取り壊しや実質的な外観の変更から保護されています。
また、米国政府からも国家歴史地区として指定されていますが、地元の指定とは異なり、この名誉的なラベルはほとんど保護を与えません。
コーラルリーフホテルとパトリシアンホテルは、特により有名な建物と比較して、スケールやデザインがかなり控えめです。
6階建てのアールデコ様式のパトリシアンは、1930年代および1940年代にマイアミビーチの主要な建築家の一人、ロイ・F・フランスによって設計されました。
3階建てのコーラルリーフは、あまり知られていないジョセフ・J・デブリタによって植民地様式とアールデコ様式を融合させたスタイルで設計されました。
これらのホテルは、この地区で生き残った初期の建物のいくつかであり、1940年代および1950年代には、キャデラック、バージェス、サクシー（現在のファエナとして知られる）など、ロイ・フランスが手がけた高層リゾートスタイルの贅沢ホテルが立ち並んでいました。
隣接するパトリシアンとコーラルリーフホテルのすぐ南には、長年空いているヴェルサイユタワーがあり、マイアミのOKOグループとアマンリゾーツホテルグループによる計画および既に承認された修復と拡張を待っています。
しかし、保護活動家は、ヴェルサイユも近隣の建物と同様の取り壊しの運命を辿るのではないかと懸念しています。
不明瞭な法案の起源
これは、ビーチの名高いホテルがすべてレジリエンシー法により対象となるためです。この法案は、共和党員のブライアン・アビラ州上院議員（ヒアリアガーデンズ）とスペンサー・ローチ州下院議員（ノースフォートマイアミ）が提唱しています。
彼らの提案は、当初は現在承認されたものよりも大幅に多くの範囲を持っていましたが、結果的には広範囲な反発により大幅に削減されました。この法律は、セントオーガスティンからビーチ、キーウェストまで広がった反発を受けて導入されました。
この法律は昨年、名もなき道を通じて可決されました。独立系フロリダ記者のジェイソン・ガルシアが文書化したように、ジャクソンビルの新しい非営利団体「ア・レジリエント・フューチャー・フロリダ」が法案を起草し、議員に提供したと記録されています。
レジリエントのグループは有名な共和党関連のロビイスト会社バラード・パートナーズを雇用し、共和党法律支持のための政治委員会に4万ドル寄付しました。しかし、資金を提供した者は不明で、どの関係者も話をしません。
「ダークマネー」政治団体であるレジリエントアメリカは、寄付者を公開する必要がありません。
憶測は、開発者、特に13th Floorに集中しています。彼らは法案が最初に導入される直前にアビラ及びローチにそれぞれ1万ドルを寄付しました。
アビラおよびローチの法案は、開発者が歴史的に指定された建物がある貴重なビーチフロントプロパティを再開発しようとしている中で導入されました。
特に有名なのは、マイアミ・ドルフィンズのオーナー、スティーブン・ロスがノースビーチにある歴史的デウヴィルホテルの再開発に関与し、コストのかかる戦いに巻き込まれたことです。
所有者であるメルエロ家によって放置され、崩壊の危険がある建物として、デウヴィルホテルは市によって取り壊しが命じられました。
しかし、ロスの計画は必要な許可の増加の承認を有権者が阻止したため、失敗に終わりました。
広く考えられているように、この legislatures は、地域のゾーニング関連の国民投票を禁止しました。
しかし、ビーチコミッションは、大胆に出し、増加のための承認票の数を7人中6票に増やしました。
ロスは去り、メルエロ家はまた別の著名なマイアミの開発者、テラグループのデビッド・マーティンと組み、歴史的なデウヴィルホテルの塔、ロビー、飲食施設を部分的に再現しながら、贅沢なコンドミニアムタワーを上に追加する代替計画を承認されました。
結局、縮小された州のレジリエンシー法は、ほとんどをミッドビーチとノースビーチの歴史的地区に持つマイアミビーチ北部の沿岸地域において対象となりました。
この法律は、州の沿岸建設規制ラインの海側に一部でも存在する建物に適用され、ビーチの近くでの建設を制限するための境界線です。この線はマイアミビーチの大西洋沿岸全体に走り、理想としてマイアミビーチのほぼ全てのビーチ沿いの建物はこの対象区域に部分的に含まれます。
このような建物は現在、対象区域内の3つのケースで取り壊しが許可されています。FEMAの洪水基準を満たさない場合、地元の建築官に危険とされている場合、または地元政府によって取り壊しを命じられた場合です。
市の基準を満たさない多くの歴史的建物に該当します。
圧力を受けた州議会は、アールデコ地区を免除しましたが、この地区は2000年以前に設置された歴史的地区の保護を保持しました。
2000年に設置されたコリンズ・ウォーターフロント地区に対しては、こうした保護は適用されません。
また、国家歴史登録に個別にリストされている建物も免除されており、マイアミビーチではフォンテーヌブローなど、わずかに存在します。
それでも、ビーチの2600の保護された構造の多くが取り壊しに対して脆弱な状態に置かれ、ミッドビーチやノースビーチの歴史的地区にある建物が含まれます。
通常、13th Floorは、隣接している7ユニットのコンドミニアム「ビーチハウス8」と計画を組み合わせました。
これは、カサ・チプリアーニビルに単独では持っているよりも多くの平方フィートを可能にします。これは、コンドミニアムの建設の際に許可された密度の全てを使用していなかったためで、その量は隣に転送できます。
2つの歴史的ホテルの敷地上でより大きく、より良く建物を建てることは、むしろ歴史地区を改善すると、13th Floorの関係者は主張しています。
コーラルリーフとパトリシアンは、歴史的地区の中で歴史的な異端であり、そのほとんどが後に建設されたより大きく豪華なホテルであるため、地区の建築的価値を代表するものではないと言います。
その限られた価値は、保存にかかる莫大な費用と労力を正当化するものではなく、彼らは述べています。
歴史的建物は、海面上昇のために適切に適応できず、また現在のFEMA規則を満たすために拡張することも難しいと、彼らは言います。
それらはまた、連邦のアクセシビリティ要件を満たすように適応するのが難しく、低い天井と不十分な構造強度のため、建物のシステムを上に持ち上げなければならないため、その重量を支えることができません。
そうするためには、広範な補強が必要で、改装された構造物は実質的に再現となります。
開発者は完全な取り壊しの申請を委員会に提出することもできました。
しかし、委員会のメンバーは、歴史的構造物の喪失につながるプロジェクトを承認することに一般的に消極的でした。
以前のケースでは、オリジナルの建物や前面を保存および修復しながら、塔が側面または背面に追加される計画が承認されました。
しかし、13th Floorはクリーンスレートから始めることに決めました。
彼らの計画は、36のホテルルーム、23のコンドミニアム、プライベートメンバーのクラブ、スパとウェルネス施設、そしてプライベートな飲食施設を考えています。
彼らの建築家は、ニューヨークを拠点にするブランドン・ホー氏で、イギリスの建築家ノーマン・フォスターの会社のメンバーとしても、近くのファエナハウスコンドミニアムを設計しました。
13th Floorのパートナーであるチプリアーニ家は、ハリーのバーのブランドを国際的に拡張し、マイアミを含むいくつかのホテルとコンドミニアムでムード主人を務めています。
カサ・チプリアーニは最も豪華なレベルです。
ミラノのカサ・チプリアーニは元々宮殿に位置していますが、ロワー・マンハッタンのサイトは改装されたフェリーターミナルに収容されています。
対照的に、マイアミのプロジェクトはすべて新規建設です。
火曜日の公聴会中に、あるビーチの住民は、先のカサ・チプリアーニのプロジェクトが歴史の保存を伴っていたのに対し、家族とそのパートナーがマイアミビーチの歴史的建物の取り壊しを選択したのは皮肉であると指摘し、市の決定を妨げた州議会に責任を帰しました。
「ここで私たちの歴史的建物を失う可能性があるのは、不公平だと思います」と、関心を持つ住民を自称するベロニカ・サラゴビア氏は委員会に述べました。「タラハシーは車で約8時間、立ち寄りなしで約500マイル離れています。それが歴史的に正しくないのは事実ではありません。」
歴史的なホテルを取り壊すことで、新しい建物はコリンズからかなりの距離を保つことができます。そのアプリケーションのカバーレターには、華やかなエントランスに対する美しい庭が設計されていると述べられています。
地上階は、現在の標高を上回るところまで持ち上げられ、現在のレジリエンシー基準を満たすように設計されています。
塔は、2階建ての基盤の上に設置され、その基盤にはダブルハイのロビーが設けられています。
エントランスは、もし市が洪水や海面上昇に対抗するためにコリンズアベニューを3フィート持ち上げた場合でも機能するように設計されています。
建物には、スパのあった2階建ての地下、そして1階の駐車場があります。
自動ゲートは、洪水を排除するために降りてきます。
内外においてカサ・チプリアーニのデザインは、現代的なスタイルとレトロアールデコの要素を融合させたもので、13th Floorはそれがミッドセントリーの隣人たちの側面にうまくフィットすると考えています。
ファエナハウスのように、ラップアラウンドバルコニーも備えていますが、手すりはフルーテッドテラコッタパネルとフリッテッドガラスで構成されます。
2階建ての基盤は、石灰岩で覆われ、装飾的なフルーテッドコラムが特徴です。
計画の豪華な設備があまりに贅沢で、レストランはコンドミニアムの住民のキッチンで調理するシェフを派遣します。
一部の不動産ニュースサイトでは、ユニットの開始価格が2500万ドルになるとされているが、13th Floorは初期段階であるためそれを確認できないと述べています。
州のレジリエンシーに関する前任者により、市の保存委員会も開発者に元の建物のデザイン要素を再現または保持することを要求する権限が与えられず、また新しい建物の規模や高さを歴史的なパラメータに制限することもできません。
そのため、プロジェクトの高品質なデザインを考慮した717委員会の委員長であるジョン・スチュワート氏は、火曜日に加えて、委員会に委員会が実施すべきことはほとんどなく、ただ投票することだと述べました。
「我々が現在直面している立法の状況を理解しながら、あなたの計画にかなりの詳細があることを評価しています」と、スチュワート氏は開発者のチームに述べました。「建物がバックセットを取り、その周りの全体的な設計美学が周囲の隣人に対して高い互換性を達成していることを評価しています。
市の保存部門のデボラ・タケット氏がデザインを分析した結果、委員会に新しい建物の提案を承認するサポートが出されました。
「スタッフは、提案された構造の現代的なデザイン言語に支持を示しており、それが周囲の全体的で適合性の高い設計美学と比較して、周囲の全体を評価した際に高水準の互換性を得られている」と報告書は結論づけています。