最近、ヒューストンで新しいアパート複合施設の建設を開始することを避ける開発業者が多くいます。
これは、急増する建設コスト、停滞する家賃の成長、高い金利により、資金調達やエクイティの確保が難しくなっているためです。
また、地域的には需要が追いついていない巨大な供給波がありましたが、今では金利が低下し、供給の波も収束し、コストが安定してきています。
それでも、開発業者はすぐに再参入することはなく、今後数年間はその状況が続くかもしれません。
多くの建設業者は、より安価な債務、強い家賃の成長、改善された不動産価値、エクイティパートナーからのより強い興味を待つつも、市場の基本的な状況が強化されることを望んでいます。
この開発の停滞は、逆境を乗り越えることができる業者にとっては利益をもたらす可能性があります。
「誰もがやりたい量のスタートをしていない、私たちも同様だ」と、マンガン・グループのCEOであるフィリップ・モーガンは述べました。
彼の会社は、45億ドルの価値のある多世帯資産を保有しています。
マシューズによると、第三四半期には約9,000ユニットが建設中であり、これは2011年以降最少です。
さらに、2022年の第一四半期に9,288ユニットが開始されたのに対し、この四半期にはわずか840ユニットの開始にとどまりました。
リニクン・プロパティ社の執行副社長であるゲイブ・ラーナーは、「来年と次の3年間に供給されるものは、私たちの人口や通常の軌道と比較して非常に少ない」と述べています。
今年の前半の開始状況は、年間開始の15年ぶりの最低水準につながる可能性があります。
この傾向は、現在20年ぶりの高水準である11.6%の空室率を軽減する助けとなるかもしれません。
マシューズの報告によると、2025年上半期には新累計の供給よりも吸収が上回りましたが、供給が落ち着き需要が完全に追いつくまで、家賃の落ち着きと高い空室率は続くと予想されています。
来年は家賃が安定するとのことです。
仮に開発業者が今から再投資する場合でも、開発の設計と許可を得るまでに約1年、それから建設にさらに2年ほどかかります。
「今、土地を買っていないなら…掘り始めるまでに1年半、その後実際の供給まで3年かかる」とラーナーは強調しました。
今年、ヒューストンでは約11,000ユニットが供給され、Q4には1,000ユニット未満の供給が予定されています。
これは、この地域の歴史的年間平均約20,000ユニットを大きく下回ることになります。
「現実には、今後の数年にわたり、このようなボリュームが続く可能性があり、基本的な条件にとっては良いことだ」とモーガンは、今月ヒューストン・ビズノウの多世帯年次会議で述べました。
モーガン・グループは、テキサス州とフロリダ州にわたって現在10の開発プロジェクトを進めており、これまでの平均の20から25から減少しています。
さらに、計画段階のプロジェクトが10件あり、2026年、2027年、2028年にスタートを増やすために既存の取引を再利用しています。
モーガンは、この年に開始された開発が将来的に報われると予想しています。
しかし、一歩先を行くことには困難が伴います。
「資金を調達している取引は、多くの要件をクリアする必要があります」とモーガンは言いました。
新しい開発プロジェクトは、優れた立地、参入障壁の存在、低供給、優れた基準を満たさなければなりません。
モーガン・グループは、資金調達に苦労しているサイトを制御している土地所有者や開発者と協力することで創造的な解決策を見つけています。
また、同社は自社のゼネコンを持っており、下請け業者と協力して投資家の要件を満たすための契約を進めています。
「基準が高くなり、取引を機能させるのが難しくなっている」とモーガンは述べています。
今年、資本提供者は昨年よりも開発に対する関心を示していますが、その興味は依然として歴史的な水準には達していないと彼は続けます。
ロックフェラー・グループは、ペリカン・ビルダーズと提携してカティに298ユニットの多世帯プロジェクトを建設しようとしていますが、これはやや賭けでもありますとシニア・マネージング・ディレクターのフィリップ・クローカーはビズノウイベントで述べました。
建設価格は8月に前月比で0.2%の増加を示し、一部の緩和を提供していると彼は述べています。
価格は2020年の水準には戻っていないものの安定しているため、ロックフェラーには予測の自信が持たれています。
「誰も2024年のことを予測できなかった。価格がどこで止まるかも見えなかった」とクローカーは言います。「今は予測可能なフェーズにあり、気分が良い。」
家賃の成長が、開発業者により多くの自信をもたらす最後の要素となる見込みであり、それは新しいユニットの供給が少なくなることで実現されると彼は述べています。
前四半期には家賃が0.6%下落し、供給過剰からくる妥協が広まる中、今後もこの傾向が続くとマシューズは報告しています。
「家賃が上昇する必要があります。」とモーガンは言います。「金利も引き続き下がる必要があります。これらの2つが市場にまたエクイティがもたらされる要因です。これらの要素の組み合わせが必要です。」
ヒューストンではかなりの開発が進行中でしたが、他の市場、特にオースティンのように過剰供給には至っていないと言われています。
オースティンでは昨四半期に家賃が前年同期比で4.3%減少し、その建設パイプラインには現在約16,100ユニットが存在し、これは既存の在庫の4%を超えています。
開発が急速に回復することはないと思われますが、モーガンはヒューストンの基本的な状況は他のテキサス市場よりも良好であると述べており、自社のデータでもその状況を確認しています。
「ヒューストンの回復は、過剰供給がそれほどないため、より早いでしょう」と彼は付け加えました。
画像の出所：bisnow