アメリカ最大のクラスAオフィスオーナーであるBXPは、今も順調に業績を伸ばしています。
現在、BXPは186の物件で53.7百万平方フィートのポートフォリオを有しており、ニューヨーク市で進行中の開発地が三つあります。それは、3ハドソン・ブルバード、418 11thアベニューのサイトK、そして343マディソン・アベニューにある元メトロポリタン交通局本社のプロジェクトです。
BXPのニューヨーク地域担当エグゼクティブバイスプレジデント、ヒラリー・スパン氏は、ミッドタウンにおいて「本当に高品質でプレミアの職場スペースの不足」が、新しい開発の必要性を示していると述べています。特に343マディソンは重要なプロジェクトです。
先週、BXPは343マディソンでの垂直建設を開始したと発表しました。このプロジェクトは、オフィス、ダイニングスペース、テラス、そして無限のアメニティを備えた46階建ての930,000平方フィートのタワーになります。
また、BXPはこのビルの30％に相当する274,000平方フィートを占有するための“名高い、投資適格の金融機関”との意向書に署名したことも発表しました。このことは、スパン氏にとって非常に「意義深い」ものであると述べています。
3ハドソン・ブルバードでは、さらに金融サービスのテナント向けに1.8百万平方フィートのオフィスタワーを計画しており、サイトKでは1,349棟の住宅と400室のホテルが建設される予定です。スパン氏によれば、BXPはモイニアン・グループとBRPと共にこのプロジェクトを進めています。
これらの新しい開発は、BXPの強力な第二四半期の結果を受けてのものです。BXPは868.5百万ドルの収益を報告しており、前年同期の850.5百万ドルから増加しました。
商業オブザーバーは先週、BXPのニューヨークオフィスでスパン氏にインタビューを行い、BXPの強力な評判と同社の新たな開発について話し合いました。このインタビューは長さと明瞭さのために編集されています。
商業オブザーバー：BXPは343マディソンでの本格的な垂直建設を開始したばかりです。そのプロジェクトについての詳細やタイムラインを教えてください。
ヒラリー・スパン：私たちは10月に地鎮祭を行い、MTAに対して新しいマディソン・コンコースへの入口を作ることを約束しました。実際、多くの土木工事が進行中で、基礎の工事も完了しました。来週には鉄材が搬入されます。
このプロジェクトは2029年の第3四半期に完成する予定で、2031年には安定化する計画です。2028年の第2四半期にはテナントへのフロアの引き渡しを開始できる見込みです。早ければテナントは新しいスペースをすぐに活用できるようになります。
マンハッタンで現在進行中のオフィスプロジェクトの中でも、これがほんの数少ないものの一つです。このプロジェクトについて詳しくお話しください。
このサイトでは10年以上にわたり作業を行ってきました。MTAがこの地所を所有していて、三つのプレウォー建物があったため、2012年か2013年に再開発の提案依頼を行っていました。この交渉には10年を要しました。
私たちは2023年頃に地代契約に署名しました。ミッドタウンには、本当に高品質でプレミアの職場スペースが不足しています。これにより、通常は2年または3年後にスペースを探しているテナントが、「今すぐ探さないとスペースがない」と言っているのを目の当たりにしました。
これが私たちがこのプロジェクトをリースできる自信を持った理由です。そして現在、1.5百万平方フィート以上の意向書が流通しているため、建物の基礎にもう一つのアンカーテナントが入ると見込んでいます。
私たちは、最上階のスペースについては、プライベートエクイティファームやヘッジファンドが関心を持つと考えており、これらの企業は最良のスペースを獲得するために高額を支払う意向があります。
テナント改善手当について、今と昨年との違いはどうですか？特に343マディソンにおいて、どのような見通しを持っていますか？
最高級の既存ビルにおいては、10年から15年のリースに対するテナント改善パッケージは1平方フィートあたり175ドル程度です。これは、3年前と全く変わりありません。
ですが、2019年頃からCOVIDを経て、建設費用が急激に上昇しました。過去5年間でテナント改善費用は50％増加しました。現在の175ドルは、果たして必要不可欠なものであり、それ以上の金額が必要です。私たちはこの新しいビルに入るテナントに同様な条件で提供しなければならないと考えています。
さらに、高級な建設ではそれ以上のコストがかかると考えています。
関税や他の問題によって、さらに高くなると予想していますか？
ここ数年でコストはかなり安定しています。過去2年間にわたり、テナントビルのコストは一定の水準に達したと感じています。
現在の建設市場では、私が今日のアーニングコールで使用しようとしていた良い言い回しがありますが、それには「好都合」を意味するものがあります。
今はまさに一時的なチャンスのようです。この機会は永遠ではないと思いますが、ニューヨーク市内のいくつかの主要プロジェクトが完了してきたことで、私たちは実際に予算を下回る入札を受けることができています。
私たちはこのプロジェクトについて、とても良い状況にあると感じています。リース需要の観点からも、建設コストの観点からも自信があります。
BXPはオフィスだけではありません。
もちろん、ニュージャージーのコールズストリート290での工事も順調に進んでおり、先週にはパイルを打ち終え、予定よりも早く進んでいます。
また、サイトKに関しては、昨年12月に授与された事業開発権に関する作業も進んでおり、1,300戸の住宅および400室のホテルが建設予定です。こちらはジャビッツセンターのすぐ向かいにあり、3ハドソン・ブルバードのサイトの直北に位置します。進行中の開発がたくさんあります。
3ハドソン・ブルバードはすでに着工していますか？
基礎と地下のインフラはすでに構築されています。アムトラックがそのサイトの一部を占めているため、その上に建設しなければなりませんでしたが、それもすでに完了しています。現在、サイトは地面と同じ高さにあります。
このプロジェクトは1.8百万平方フィートに及び、資本化は30億ドルを超えていますので、建設ローンが必要です。これには、垂直工事を開始する前に意味のあるプレリースが必要です。
現在、そのための作業を進めています。
このプロジェクトの潜在的なテナントはどの業界から来るのでしょうか？
金融サービスが中心です。343マディソンは非常に高級な金融サービス業者をターゲットにしています。テクノロジーに関連した企業からの興味も見られましたが、興味を示しているテナントの大多数は資産管理会社、プライベートエクイティファーム、ヘッジファンドです。
ハドソンヤーズプロジェクトも同様でしょうか？
ハドソンヤーズは少し異なります。ここでの需要の主な推進力は、新しくカスタムビルドされ、テナントのためにカスタマイズされたアメニティパッケージを持つスペースを求めることです。
テナントが持ち込む空間で自由に作業できることは、非常に魅力的です。
昨年のリースの増加についてお聞かせください。新しい建設における数少ないチャンスの一つとして、このことについてもお話しください。
42ndストリート北部、ミッドタウンイーストの真の空室率は約5％に近づいています。昨年から賃料がかなり強く上昇し始めました。これは公園アベニューから始まり、外へと広がっています。
たとえば、このビル（599レキシントンアベニュー）は、今、公園アベニューからのスペースがなくなっているため、公園アベニューから外に拡張する必要のあるテナントを獲得しています。
私たちはミッドタウンポートフォリオ全体で賃料を2桁の増加率で引き上げてきました。一般モータービルでは、平方フィートあたり250ドルを超えるリースを締結したことがあります。この利用可能性の不足が賃料を引き上げており、新しい建物に移行するコストが既存の建物において更新するコストと平行している状況です。
そのため、高級企業が新しい開発の提示を考えるのは非常に論理的なことです。今や新しい建物へのコストは、更新するのとほぼ同じであるからです。
オフィスから住宅への転用の流行は、賃料にどのように影響を与えていますか？
オフィスから住宅への転用は、現在の都市の大きな成功ストーリーのひとつであると思います。
これにより、地域の健康が改善され、混合用途になっています。これにより、交通量が増え、人々が仕事の近くに住める場所が増えます。これは根本的には肯定的です。
私の見解では、これが私たちの賃貸料に大きな影響を与えたとは思えません。賃料に影響を与えたのは、高品質で新しく、充実したアメニティを提供するスペースへの明確な好みです。
金融サービス業界のテナントは最良のものを望んでおり、彼らにはそれに対する支払い能力があります。そのため、これが賃料を押し上げている要因だと思います。
AIテナントについては、多くのCEOが言っているように、AIが多くの職業を無くす可能性がありますが、あなたはこの影響にどのように備えていますか？
履歴書を引っ張り出さなければなりません。
私は、従業員が反復的な業務を行う市場や自動化しやすい業務について少し心配しています。
ニューヨークは非常に高額な賃貸市場であり、企業は実際に収益を生む人やプロデューサーを配置します。
そのため、ニューヨークはAIから利益を受ける可能性が高いです。私たちは360パークアベニューサウスでAI企業と一全フロアのリースを締結しました。
別のAI企業との交渉も進行中です。
ニューヨーク市のオフィス市場は、西海岸の市場と比べてどうでしょうか？
ニューヨークは明らかにリーダーです。ボストンのバックベイも非常に強力に機能しています。ワシントンD.C.の私たちが展開しているサブマーケットも強くなっています。
西海岸は歴史的に私たちのポートフォリオにおいて、テクノロジーとメディアを中心に発展していました。これらの企業は、パンデミックの前からリモートワークに対してより脆弱であり、パンデミックを経て、これらの市場を再び健康的な均衡に戻すのに時間がかかっています。
ただし、そこが機会です。サンフランシスコは世界で最も優れたタレントが集まる市場の一つです。
これらの市場は成長する物語や回復する物語であり、実際に多くの埋もれた成長の可能性があります。
343マディソンは10年かかるプロセスでしたが、完成まであと4年かかるのですね。あなたは、今後4年間のニューヨークで何に注目していますか？
BXPは50年の歴史を持つ企業であり、私たちの戦略は5年や10年のタイムホライズンを基にしていません。私たちは長期的な視点を持っています。
企業の投資に多くの資本を注ぎ込む最上流の企業にあたると思います。そして、私たちが行うすべての投資には重要な資本を割り当てるため、長期的な観点から考える必要があります。
そのため、今後の4年間を正確に予測することはできませんが、私たちにはバランスシートとその課題を解決するチームがいます。343マディソンおよびニューヨーク全体に対する道のりに非常に自信を持っています。
ニューヨークでの事業を展開することは、決して安易ではありません。
ゾフラン・マムダニについての意見はありますか？
マムダニが選出される可能性は十分にあると思いますが、彼は州政府の多くの権限の下で運営する必要があるでしょう。
私たちや、私たちがこれらの開発を行うために依頼されたクライアントは、ニューヨークが成功するであろうと信じています。
先週、345パークアベニューでの悲劇的な銃撃事件を受けて、BXPではセキュリティについて話し合っていますか？
短く言えば、はい。BXPは元々警察の出身者によるセキュリティを重視する長い歴史があります。私たちが運営するすべての市場において、セキュリティ責任者は非常に高ランクの元法律執行機関の幹部です。
私たちのセキュリティは包括的で、多層的なアプローチを取るものであり、警備員の雇用や、有料の副業を行うスタッフを含みます。私たちのビルにアクセスするには、事前登録やQRコードの取得が必要です。
発生した事件は前例のないものであり、私たちは常にセキュリティプロトコルを評価し、適切であるかを確認しています。
これに関しては、ケースごとに異なる対応を取っていますが、確かに過去48時間で非常に集中的な議論を行いました。
あなたが不動産業に身を置くことになった経緯について教えてください。
私は学部で建築を学び、大学院で都市計画を学びました。最初から民間部門で働きたいという気持ちがありました。
卒業後の最初の仕事はコンサルタントとして、プライスウォーターハウスクーパーズの評価グループで働きました。最後のコンサルタントの仕事はJ.P.モルガンで行いました。
その後、ニューヨークでのJ.P.モルガンの買収業務に従事しました。ニューヨークでの規模で取引されるもののほとんどはオフィス関連でしたので、私は多くのオフィス取引に携わることになりました。その後、CPPIBに移り、数年営業を担当しました。
BXPがニューヨークのヘッドを探していた際、自分はニューヨークとの繋がりを持ちたいと思っていました。開発者として働くこと、あるいは所有し運営する企業で働くことは、全く新しい経験であり、メインストリームの不動産にもっと深く関わりたかったからです。
あなたは現在のニューヨーク市のREIT市場についてどう考えていますか？
一般的な見解として、市場はニューヨークに焦点を当てた企業の周りで、より建設的になっています。明らかな理由として、ニューヨークは他の市場を上回るパフォーマンスを発揮しており、これは最近のニューヨーク中心のREITsに利益をもたらしていると思います。
高品質の資産を所有し、良好なオペレーターであり、資本をコミットし、リース手数料を支払い、業者を適切に扱う企業が好調であるという逆もまた真なりです。
BXPは既存のオフィスやマルチファミリーなど現在の資産クラスに留まる予定ですか？
私たちは三つのバーティカルに取り組んでいます。それは、職場が一番大きなもので、ライフサイエンスや住宅も続きます。これまで以上に既存市場に深く進出する機会はさらにあると思いますし、その方が第一の選択肢です。
国の経済を推進する企業は、トップタレントが集まる市場に存在したいと望んでいます。逆に言えば、その分析からニューヨークが最上位に立つと考えられます。
画像の出所：commercialobserver