ワシントン D.C. のオフィス市場は、記録的な空室率に直面している中で、多くの空きスペースを抱えたビルが「ゾンビビル」と呼ばれ、市場にうまく機能していない状況にあります。
CBREの報告によると、これらのビルの所有者は、テナント改善手当や弁護士費用など、新しいリースを契約するための資金を投資することができず、実質的に空いているスペースが再び市場に戻ることが難しいのです。
CBREの第二四半期の報告書によれば、ワシントン D.C. の123万平方フィートのオフィスマーケットにおいて、50,000平方フィート以上の大きなブロックのスペース80件のうち、30件以上は実際には新たなリース契約を結ぶことができない状態です。これらのビルには、合計で560万平方フィートの“ゾンビ”スペースが含まれています。
リース専門家は、この現象が利用可能なスペースの大きな部分を除外しているため、テナントは市場の最良の物件に集中し、リスクのある物件を避ける傾向にあると述べています。
「都市全体でマーケティングされているスペースのかなりの部分が実際に取引できない状態にあるのです。それは、成熟したローンが近づいていることや、キャッシュフローが負債サービスをカバーしきれていないことが原因です」と、SavillsのD.C.地域共同リーダーであるJon Glassは述べています。
「言い換えれば、たくさんのスペースがDisponibilidadeですが、層を剥がしてみると、数多くの理由からすべてのスペースが本当に利用可能ではないことが分かります」とも述べています。
金銭的な問題が“ゾンビ”ビルを生む原因になっており、これは数年前から悪化しており、金利の急激な上昇、オフィスの価値の低下、そしてパンデミック後の職場の現実が確立されたことが背景にあります。
一部のケースでは、貸し手がオフィス不動産を管理しているが、すでに損失を被っているため、さらに資金を投入することを望んでいません。
他の場合では、自己資本を失ったオーナーや、物件を失う危険にさらされているオーナーが、これ以上の損失を出すことに消極的です。
時には、オーナーが単に資金がない場合もあります。 彼らはローンを取得できないか、建物から得られる収入が負債をカバーし、新たな投資を行うことも難しいのです。
「確かに、一部のビルでは、オーナーが資本を投入することを望んでおらず、またはアクセスができない場合もあります」と、JLLのD.C.市場調査ディレクターであるTammy Shohamは説明しています。
資本に制約を抱える多くの貸主の状況により、テナントやそのブローカーは、信頼のおけるオーナーと契約することを確実にするために非常に慎重になっています。
「私たちはテナントにアドバイスする機会を評価する際、テーブルの向こう側にいるオーナーが実際に取引を行い、資本を投資できるかどうかを確認するために非常に注意深くなっています」と、CBREのテナントを代表するエグゼクティブバイスプレジデントBradley Wilnerは述べています。
結果として、“ゾンビ”ビルに入居することを避けるために、テナントは財務状況の良好なビルへと流れ込む傾向にあります。
CBREの報告によると、2024年の初め以来、オーナーのコストベースがリセットされたオフィスビルや、物件に関連する負債がないビルが、新しいリースの55％を占めています。
Wilnerは、自身のテナントアドバイザープラクティスでこの傾向を見ていると述べています。「私たちのほとんどのクライアントは、物件が負債を抱えていない、最近低いコストベースで売却されたビルや、新たな資本があるビルに引っ越しているか、リースに署名しています」と彼は言います。
これは、財務状況が最も良い貸主が大部分の需要を取り込んでおり、その他の物件がその傍らで取り残されていることを意味し、オフィスマーケットのさらなる二極化を招いています。
他のビルについて言えば、すべての負債が危険信号というわけではないとブローカーは述べていますが、特に厳しい状況にあるビルも存在します。
「3年以上前に購入された間近のローンが期限を迎えるビルは、多くが困難な状況にあり、取引を行うことができない可能性が高いです」とWilnerは言います。
「したがって、私たちが考慮するのは、ローンが期限を迎えるタイミングと、それがオーナーの業務に及ぼす影響です」と彼は述べています。
この“ゾンビ”ビルがワシントンD.C.のオフィス空室率の足枷となっている一方で、市場にとっては機会でもあります。
これらの不動産が最終的に大幅に割引価格で売却されるか、貸し手に渡されると、次の所有者は改善を期待して新たな資本を投入できる立場にいます。
「私たちは、オーナーが新たな資本を持って投資し、実際に市場でより良いビルを生み出すことを見ています」とWilnerは述べています。
これにより、“ゾンビ”ビルの分類から外れ、リセットされた基準、負債なしまたは低い負債を持つ新しいビルが戻ってくることになると彼は言います。
近年、Taicoon Property Partnersは、1899 L St. NWのオフィスビルを2670万ドルで購入し、1000万ドルの改修工事を開始し、152,000平方フィートのビルのリースをリードするためにNewmarkの副会長Doug Muellerを採用しました。
「現在取引できないビルセグメントがたくさんあります」とMuellerは3月にBisnowに語っています。
「リセット基準や転換を経なければならないビルが多数あり、これは市場にとって健康的な影響を与えるでしょう」と述べています。
昨年、BXPは、Hinesから302,000平方フィートの完全に空いているオフィスビルを2400万ドルで取得しました。このREITは、既存のオフィスビルを解体し、新たに320,000平方フィートの物件を建設する計画です。このビルは、すでに約90％も2つの法律事務所で賃貸契約を結んでいます：McDermott Will & Emery社とCooley LLP社です。
「したがって、現在の高品質のスペースの選択肢は限られていますが、私たちは新しいビルが再度オンライン上で現れることを期待しています。それによって、‘ゾンビ’を脱却し、リセット基準で、負債なしまたは低負債の新しい資本を注入できるようになります」とWilnerは述べています。
画像の出所：bisnow